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LEGGE DI BILANCIO 2024 TUTTE LE NOVITA’ PER LE LOCAZIONI BREVI

10 Gennaio 2024
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La Legge di Bilancio 2024, approvata il 29 dicembre 2023 in via definitiva, introduce una modifica significativa relativa agli affitti brevi con un aumento della cedolare secca dal 21 al 26%. È prevista, tuttavia, la possibilità di scegliere un immobile sul quale applicare ancora la tassazione ridotta al 21%. Questa misura riguarda i proprietari che hanno optato per questo regime fiscale, sostitutivo dell’imposta sul reddito e delle relative addizionali, oltre alle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione​​. La cedolare secca è una scelta fiscale che semplifica le tasse sugli affitti, offrendo un’aliquota fissa invece del calcolo tradizionale basato sul reddito complessivo, ma questo aumento, che riguarda solo chi fa affitti brevi e non chi opera affitti a lungo termine, punta a disincentivare chi opera nell’ambito delle locazioni a breve termine.

La nuova tassazione, che parte dal 1° gennaio 2024, si applicherà anche ai contratti intermediati tramite portali telematici: non a caso nei giorni scorsi sia Booking che Airbnb hanno avvisato i propri utenti dei cambiamenti in arrivo. A partire dal prossimo anno, infatti, i portali assumeranno il ruolo di sostituti d’imposta per gli affitti brevi, trattenendo però solo il 21% di tassazione come ritenuta d’acconto sulle imposte e non il 26%. Sarà poi il contribuente in fase di dichiarazione a dichiarare il regime fiscale della cedolare secca e versare l’eventuale conguaglio. La cedolare secca, ricordiamo, è applicabile alle locazioni turistiche non imprenditoriali, vala a dire a chi è proprietario da 1 a 4 unità immobiliari in affitto breve. Va da sè che chi ha un solo immobile in affitto breve continuerà a pagare il 21%, mentre chi ne ha di più potrà scegliere su quale appartamento continuare a pagare il 21% invece del 26%.

A tutti gli effetti l’aumento della cedolare rappresenta un tentativo del Governo di regolamentare meglio il mercato e di contrastare la speculazione immobiliare. Tuttavia, questa scelta è stata accolta con critiche e preoccupazioni da parte di chi opera nel settore, che teme un impatto negativo sul mercato ricettivo e sugli investimenti immobiliari.

Cosa prevede nel dettaglio la legge di bilancio 2024 sugli affitti brevi

L’articolo 1, comma 63, della legge di Bilancio 2024, così come modificato dal Senato, e poi approvato anche dalla Camera, stabilisce che ai soli redditi derivanti dai contratti di locazione breve è applicabile il regime alternativo di tassazione mediante imposta operata nella forma della cedolare secca, con aliquota al 26% nel caso di opzione per tale tipo di regime. Prevede inoltre che l’aliquota è ridotta al 21% per i redditi da locazione breve relativi ad una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Viene, inoltre, disposto che per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la ritenuta del 21% venga operata a titolo di acconto. Modifica, infine, le modalità di adempimento agli obblighi derivanti dalla disciplina fiscale sulle locazioni brevi distinguendo tra soggetti residenti fuori dall’Unione Europea, a seconda del fatto che dispongano o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro, e soggetti residenti nell’Unione Europea che non dispongano di una stabile organizzazione in Italia.

Le modifiche fiscali sugli affitti brevi nella Legge di Bilancio 2024 rappresentano un tentativo verso la regolamentazione di un mercato in rapida evoluzione, disincentivando la pratica della locazione breve a scopo speculativo. Mentre queste modifiche mirano in teoria a garantire equità fiscale e a stabilizzare il mercato immobiliare, è essenziale monitorare attentamente i loro effetti sul settore turistico e sui piccoli proprietari. La sfida sarà bilanciare le esigenze fiscali con il sostegno all’industria turistica e alla disponibilità di alloggi accessibili. L’innalzamento della cedolare secca per gli affitti brevi è infatti anche visto come un deterrente a nuovi investimenti nel settore immobiliare, potenzialmente creando un aggravio di costi per chi investe in mattone da affittare. Vi è la preoccupazione che questo possa deprimere il settore ricettivo e l’indotto economico correlato, che include imprenditori e dipendenti diretti coinvolti nella gestione delle locazioni​.

In allegato l’articolo 13-ter che riporta tutte le novità che riguardano le locazioni brevi, tra cui il codice nazionale e le dotazioni di sicurezza.

Estratto parziale da https://www.extralberghiero.it/legge-di-bilancio-2024-la-cedolare-secca-sale-al-26-la-ritenuta-dei-portali-resta-al-21/6693/

ANCHE BOOKING TRATTERRA’ LA RITENUTA DEL 21%

21 Dicembre 2023
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Con una comunicazione a tutti gli host, Booking ha annunciato che dal 1° gennaio 2024 inizierà a fare da sostituto di imposta e tratterrà le ritenute per la cedolare secca. Il portale scrive che lo fa in base alla nuova legge di bilancio del governo italiano, ma in realtà a oggi la Legge di Bilancio non è ancora stata approvata, e come ben sa Airbnb questo obbligo esiste dal 2017. In ogni caso è evidente che, dopo la maxi multa ad Airbnb, anche la più grande piattaforma di ospitalità alla fine non può fare altro che adeguarsi alla legge italiana. Quando la Legge di bilancio verrà approvata, quello che potrebbe invece succedere è che l’aliquota della cedolare venga innalzata dal 21 al 26%, ma solo dalla seconda casa in poi, o almeno questa è la versione che per ora è stata approvata in Commissione Bilancio e contro cui diverse associazioni, tra cui Aigab, stanno protestando. Il presidente di Aigab Marco Celani ha detto: “Bocciamo in toto l’innalzamento della cedolare secca al 26%, seppur con lo “sconto” al 21% sull’aumento per alcuni casi specifici, perché si tratta di un intervento fortemente ideologico, depressivo da un punto di vista economico e volto a scoraggiare chi ha voglia fare impresa in questo Paese. Nel complesso questo aumento è un pasticcio che complicherà la vita a chi si comporta onestamente scoraggiando ristrutturazioni e investimenti su seconde case, senza alcun impatto positivo rilevante per il fisco”.

Tornando a Booking, di seguito il messaggio che hanno ricevuto gli host:

Il portale spiega anche a chi farà le trattenute: intanto a chi non ha la partita iva perché si suppone non sia imprenditoriale. Per questo chi ne ha una e non lo ha comunicato, deve farlo al più presto. In secondo luogo bisogna avere una locazione turistica, quindi non offrire alcun servizio extra e affittare al massimo quattro unità immobiliari, dato che dalla quinta si viene considerati imprenditori. Booking richiederà inoltre anche i dati di registrazione catastale di almeno uno degli immobili inseriti sul portale.

Ringraziamo l’autore Domenico Palladino https://www.extralberghiero.it/anche-booking-tratterra-le-ritenute-per-la-cedolare-secca-in-attesa-che-aumenti/6640/

Il rimborso delle tasse dopo l’accordo di Airbnb con il Fisco: miraggio o possibilità?

20 Dicembre 2023
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Analisi della situazione dei contribuenti dopo la mega transazione e procedure di richiesta del rimborsoDopo le notizie sull’accordo fra Airbnb e l’Agenzia delle Entrate, che prevede per il periodo d’imposta 2017-2021 il pagamento da parte di Airbnb di 576 milioni di euro al Fisco italiano senza rivalsa sui suoi host, gli utenti storici del portale californiano si stanno interrogando se esista una possibilità di rimborso delle imposte (cedolare secca o Irpef) pagate sui redditi da locazione breve ricevuti da Airbnb. Ricordiamo innanzitutto che i 576 milioni di euro sono divisi in 353 milioni di euro per le ritenute dovute e non versate, 174 milioni di sanzioni e 49 milioni di interessi. Un totale di 353 milioni in 5 anni di imposta, significano circa 70 milioni all’anno. Ipotizzando una platea di 400mila host, staremmo parlando di 175 euro a testa .LA QUESTIONE MORALE Precisiamo inoltre che la transazione Airbnb per gli anni 2017-2021, che ha indignato gli host “onesti” non rappresenta uno scudo fiscale per chi non ha versato le tasse in quegli anni. Sui singoli contribuenti che hanno evaso le imposte 2017-2021, mentre Airbnb ha dichiarato di non volersi rivalere, viceversa lo Stato Italiano attraverso l’Agenzia delle Entrate ha pieno potere impositivo, di accertamento e di riscossione, e non ci sorprenderemmo se fosse stata fornita una lista di iscritti al portale per i dovuti controlli. Quindi, solo chi ha correttamente versato le tasse è completamente al riparo da accertamenti.La situazione è evidente dalla tabella seguente: l’accordo firmato da Airbnb ha azzerato solo le pretese del Fisco su Airbnb, ma non verso gli host. I tempi di accertamento e quindi di contestazione delle irregolarità fiscali dipendono dall’anno d’imposta e dalla regolarità delle dichiarazioni presentate.

ISTANZA DI RIMBORSO E TEMPI DI PRESENTAZIONEIn generale, se si ritiene di avere diritto ad un rimborso d’imposta, i tempi entro cui va presentata l’istanza di rimborso sono 48 mesi (4 anni) dal momento del versamento. Questo porta oggi ad escludere le imposte “Airbnb” del 2017 e 2018, pagate entro il 30 novembre 2019, più di quattro anni fa. Restano solo il 2019, 2020 e 2021, ben poca cosa se si considera che due dei tre anni sono stati penalizzati dalla pandemia.SI TRATTA DI DOPPIA IMPOSIZIONE FISCALE?Premesso che il termine doppia imposizione non è corretto, perché si applica solo alle situazioni in cui diversi Stati (nazioni) hanno una pretesa sullo stesso reddito, in questo momento la domanda che si pone chi ha versato regolarmente o almeno in parte le imposte per gli anni d’imposta 2017-2021 è se sia possibile richiedere un rimborso delle tasse versate. Giuridicamente la situazione attuale, effetto del recentissimo accordo ma anche degli obblighi generali (DPR 600/1973) e di quelli speciali (DL 50/2017) del sostituto d’imposta, è assolutamente legittima: Airbnb per gli anni contesi (2017-2021) e ancora attualmente è obbligato in solido al versamento delle imposte.OBBLIGHI DEL SOSTITUTO D’IMPOSTASe è evidente che gli obblighi del contribuente in assenza di trattenuta sono:
  • dichiarare annualmente i redditi,versare annualmente le imposte,
    • gli obblighi del sostituto d’imposta sono:
  • trattenere mensilmente dagli host la ritenuta della cedolare secca al 21%,versare mensilmente le ritenute,emettere la certificazione CU,presentare il modello 770.
    • Fra i due soggetti c’è una solidarietà: entrambi rispondono in solido per il totale dovuto all’Erario.DIRITTO AL RIMBORSOIl diritto al rimborso per un contribuente nasce a seguito di eccessivo versamento o eccessiva ritenuta rispetto alle imposte da lui dovute.Purtroppo non appare evidente una eccedenza di versamento da parte degli host che hanno versato le imposte sui loro redditi da locazione breve, finché non viene da loro subita anche una ritenuta da parte di Airbnb o da altri intermediari.LA TRANSAZIONEAltro elemento che riduce le speranze di rimborso è la natura confidenziale della transazione Airbnb-Agenzia delle Entrate che, come tutti gli accordi col Fisco, è al momento riservata nei suoi dettagli. Il metodo utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per accertare il reddito movimentato da Airbnb e come conseguenza la sua imposta al 21% non si basa sui dati reddituali effettivi del portale né di nessun singolo operatore, ma su dati aggregati nel bilancio consolidato globale di Airbnb e nei report, nelle note al bilancio e nelle comunicazioni agli azionisti previste nei Paesi in cui ha sede legale la società. Inoltre, le due parti in contesa dal settembre 2017 (mese in cui fu presentato il primo ricorso al TAR del Lazio da Airbnb) possono aver raggiunto un accordo che prevede la riduzione dell’importo totale versato. Per questi motivi, la corrispondenza contabile fra reddito individuale e totale degli host e le tasse pagate da Airbnb secondo l’accordo col Fisco è ancora meno diretta ed evidente.Nella attuale situazione, l’esito positivo di una richiesta di rimborso delle “tasse Airbnb” ci apparirebbe abbastanza improbabile, ma essendo la ritenuta sui redditi da locazione materia recente (dal 1° giugno 2017) e la situazione attuale del sostituto d’imposta estero Airbnb completamente nuova, l’esito di un ricorso in commissione tributaria contro il rifiuto di rimborso può essere completamente imprevedibile.B&B e CAVPer i titolari di Bed&Breakfast e Case Vacanze che impropriamente hanno utilizzato la cedolare secca, ovviamente non è suggeribile richiedere un rimborso, per non rischiare di ricevere dal Fisco, oltre ad un possibile rifiuto, anche richieste di pagamento delle differenze fra 21% e aliquota Irpef effettiva (fino al 43%).Ricordiamo infatti che le strutture ricettive extralberghiere non imprenditoriali (tipicamente CaV e B&B), producono quelli che nella dichiarazione Irpef sono classificati come redditi “diversi” e in particolare “redditi da attività commerciali non esercitate abitualmente”, a cui la cedolare secca non è applicabile. Nel caso invece di B&B e CaV che hanno pagato le tasse con Irpef, la possibilità di presentare istanza di rimborso non è preclusa, ma l’esito è ancora più improbabile che per le LT, non essendo Airbnb tenuta a fare da sostituto di imposta nei loro confronti. Ciò non toglie che Airbnb ha sempre dichiarato di non essere in grado di distinguere tra chi usa la cedolare e chi usa l’Irpef e quindi teoricamente dovrebbe aver pagato per tutti.CONTROLLI PER LE RICHIESTE DI RIMBORSODa prassi, ma anche secondo le norme, l’Amministrazione finanziaria può effettuare controlli fiscali approfonditi su chi presenta istanza di rimborso d’imposta.Di conseguenza, i soggetti che non sono perfettamente in regola con tutti gli aspetti fiscali, contrattuali e autorizzativi, richiedendo indietro le tasse versate potrebbero avere complicazioni, passività e rischio di sospensione dell’attività, per cui l’ipotesi di richiesta del rimborso va valutata attentamente.

    Ringraziamo Sergio Lombardi Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy

    Il rimborso delle tasse dopo l’accordo di Airbnb con il Fisco: miraggio o possibilità?

    DL ANTICIPI ECCO COSA CAMBIA CON LA RIFORMA DEGLI AFFITTI BREVI

    15 Dicembre 2023
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    Il 14 dicembre è arrivato il via libera definitivo della Camera al DL Anticipi che ha introdotto importanti novità nel settore degli affitti brevi, portando all’approvazione della riforma Santanché nella stessa formulazione con cui era già stata approvata al Senato. La riforma, che rappresenta il primo di diversi step per regolamentare il settore,ha aggiunto diverse novità che impatteranno sia sui proprietari di immobili che sulle piattaforme di intermediazione come Airbnb e Booking.

    I Principali Cambiamenti della Riforma degli affitti brevi:

    1. Assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN): Il Ministero del Turismo assegnerà un CIN alle unità immobiliari destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, comprese le locazioni brevi, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
    2. Obblighi di comunicazione e di Sicurezza: Tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alla locazione turistica dovranno essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, nonché di estintori portatili. C’è poi l’obbligo di SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, presso lo sportello SUAP del Comune di ubicazione
    3. Esposizione e Indicazione del CIN: I locatori sono tenuti a esporre il CIN all’esterno dello stabile e ad indicarlo in ogni annuncio pubblicato, con obblighi simili per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici.
    4. Sanzioni: Vengono stabilite sanzioni pecuniarie per l’assenza del CIN (da 800 a 8000 euro), per la mancata esposizione del CIN (da 500 a 5000 euro), per la mancata presentazione della SCIA (da 2000 a 10mila euro) e per la locazione di unità immobiliari prive dei requisiti di sicurezza (da 600 a 6000 euro per ogni violazione accertata).

    L’assegnazione del nuovo CIN dovrebbe avvenire automaticamente in quelle Regioni che già hanno un codice regionale e devono procedere alla ricodificazione apponendo un prefisso fornito dal Ministero, entro 30 giorni per i codici assegnati prima dell’entrata in vigore della legge e entro 7 giorni per tutti gli altri. Dove non è già previsto un codice regionale occorrerà presentare una istanza al Ministero sull’apposito portale che verrà messo online. La procedura manuale potrebbe servire anche nel caso le Regioni non procedessero alla ricodificazione nei tempi previsti.

    Le disposizioni del DL Anticipi richiedono ulteriori atti governativi: entro 30 giorni dall’entrata in vigore è necessario un decreto del Ministero del Turismo per definire le regole di interoperabilità tra banche dati nazionali e regionali. Infine la legge entra in vigore definitivamente dopo 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso di entrata in funzione della Banca Dati Nazionale e del portale per l’assegnazione del CIN.

    Il Ministro del Turismo, Daniela Santanchè, ha evidenziato l’importanza di questa riforma, sottolineando che “la regolamentazione degli affitti brevi è un primo passo che mette ordine in un settore precedentemente caratterizzato da un vero e proprio far west” e che la normativa ha l’obiettivo di tutelare chi fa impresa, proteggere la proprietà privata e far emergere il sommerso”​​.

    “Per arrivare al testo definitivo – ha proseguito il Ministro – è stato necessario un anno di lavoro, che ha coinvolto Governo, Ministero, operatori del settore e le associazioni di categoria, regioni e sindaci delle aree metropolitane. Tale disciplina prevede che il ministero del Turismo, che detiene e gestisce la relativa banca dati, assegni, tramite procedura automatizzata, un Codice identificativo nazionale (Cin), senza il quale non si può arrivare alle piattaforme di distribuzione. Il Cin verrà assegnato alle unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari a uso abitativo destinate alle locazioni brevi e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere. Nei casi di violazione delle disposizioni contenute nella norma, il ricavato delle sanzioni rimarrà nella disponibilità dei Comuni per far fronte alle necessità legate al turismo”.

    Lo spirito della norma sarebbe quello di preservare la proprietà privata, che il Ministro definisce “sacra”. Per questo il Governo avrebbe deciso di non stabilire limiti di giorni di soggiorno, ma di equiparare il trattamento fiscale e della sicurezza con quello delle imprese. “Dal punto di vista fiscale – continua la Santanché – quindi, chi possiede un piccolo numero di unità da affittare per incrementare il reddito familiare dovrà pagare una cedolare secca del 21%, mentre chi ne possiede oltre cinque, avrà un trattamento adeguato alle regole dell’impresa”. E’ dunque definitivamente accantonato il progetto di presumere l’imprenditorialità dopo 3 appartamenti che era stato presentato in una delle prime bozze della riforma.

    “Abbiamo previsto che le unità immobiliari a uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, siano munite dei requisiti di sicurezza degli impianti – conclude il Ministro – Dal punto di vista strategico, la legge tiene conto anche della necessità di compensazione della mancanza di alberghi in alcune località italiane, come ad esempio i borghi, laddove l’attività ricettiva tradizionale incontra difficoltà economiche e strutturali”.

    Ringraziamo l’autore del testo Domenico Palladino, pubblicato su https://www.extralberghiero.it/decreto-anticipi-la-riforma-degli-affitti-brevi-e-legge-ecco-cosa-cambia/6546/

    In allegato il testo

    AIRBNB FA PACE CON IL FISCO ITALIANO

    13 Dicembre 2023
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    Buone notizie, ma anche profonde modifiche degli obblighi fiscali. Dati degli host al fisco e tassazione al lordo fra le implicazioni dell’accordo del portale

    Airbnb ha siglato un accordo storico con l’Agenzia delle Entrate italiana, chiudendo una questione fiscale lungamente dibattuta. Questo accordo segna una svolta significativa sia per la piattaforma sia per gli host che utilizzano il servizio in Italia.

    Antefatti dell’Accordo

    L’accordo, che riguarda gli anni fiscali dal 2017 al 2021, prevede il pagamento da parte di Airbnb senza rivalsa sugli host di 576 milioni di euro al Fisco italiano a titolo di ritenute sui redditi da locazioni brevi, conosciute come ‘cedolare secca’​​​​.
    In particolare, l’importo è composto di353 milioni per le ritenute dovute e non versate, 174 milioni di sanzioni e 49 milioni di interessi.
    Questo accordo esegue le disposizioni delle sentenze della Corte di Giustizia UE e del Consiglio di Stato, che hanno confermato l’obbligo di riscossione e del versamento della cedolare secca sugli affitti brevi da parte dei portali di prenotazione come Airbnb, e a cui aveva fatto seguito un sequestro preventivo della Guardia di Finanza di Milano di 779 milioni di euro.
    Oltre ad applicare la cedolare, Airbnb comunicherà all’Agenzia delle Entrate i dati dei pagamenti a tutti gli host dal 1° gennaio 2022, attraverso la certificazione CU.

    Il Ruolo di Airbnb e le Implicazioni per gli Host

    Airbnb, in quanto responsabile in solido, si è trovata obbligata dalle norme italiane a versare le tasse arretrate, quindi la parte importante dell’accordo riguarda la volontà di non esercitare la rivalsa sugli host.
    In base all’accordo, infatti, Airbnb rinuncerà a recuperare dagli host le ritenute fiscali per gli anni 2017-2021.
    Questa è ovviamente una buona notizia per gli host che non hanno pagato le tasse, mentre è evidente il rischio di una doppia tassazione ai contribuenti adempienti in quegli anni: incassando sia dagli host che da Airbnb ci sono evidentemente diversi casi in cui lo Stato ha incassato il doppio di quello a cui aveva diritto. Airbnb ha comunque precisato che l’accordo non copre gli anni fiscali 2022 e 2023, mentre dal 2024 inizierà ad operare le ritenute agli host non professionali, che probabilmente dovranno dichiarare il regime fiscale a cui hanno aderito.
    Infine Airbnb si è impegnata a continuare un confronto costruttivo con le autorità italiane per il periodo 2022-2023, puntando a una collaborazione continua in materia di tasse, regole per le locazioni brevi e turismo sostenibile​​.

    Rischi e regolarizzazioni

    “Prima le buone notizie…..” Airbnb ha seguito questo principio di base della comunicazione, parlando prima dell’accordo sugli anni precedenti, ma la parte più importante e che richiede azione riguarda i redditi 2022, sia per chi ha omesso di dichiararli, che per chi li ha dichiarati solo in parte.
    Essendo trascorso il termine del 30 novembre per la presentazione della dichiarazione dei redditi 2022, è ancora possibile nei 90 giorni presentare una dichiarazione tardiva entro il 28 febbraio 2024, anche per evitare l’omissione e le maxi sanzioni, che per la cedolare secca arrivano al 480% per dichiarazione omessa e al 400% per dichiarazione infedele (con un reddito quindi parziale), mentre il ravvedimento prevede sanzioni ridotte fino al 5%.

    Anche i redditi 2023 non sono coperti dall’accordo di Airbnb con il fisco, ma in questo caso c’è tutto il tempo per fare le dichiarazioni.

    Property manager e tassazione al lordo

    La decisione di Airbnb di accordarsi con il fisco italiano e di agire come “sostituto d’imposta” dal 2024 per la cedolare secca sui redditi da locazione breve, comporterà modifiche negli obblighi dei property manager che operano col portale, non più obbligati alla ritenuta.
    Ovviamente il cambio di sostituto d’imposta comporterà la tassazione al lordo, con l’applicazione della trattenuta al 21% sull’intero compenso da parte di Airbnb, come previsto dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi, condizione ovviamente imposta dall’Agenzia delle Entrate nell’accordo, che purtroppo al momento non è disponibile in forma integrale.

    Prospettive Future

    Molto probabilmente dobbiamo aspettarci a breve altri accordi con gli altri portali operanti in Italia, come Booking.com: questo accordo potrebbe fungere da modello per altre piattaforme digitali e per altri paesi, specialmente in un contesto di crescente attenzione normativa verso le economie digitali e il turismo sostenibile.

    Ringraziamo l’autore Sergio Lombardi tratto da https://www.extralberghiero.it/airbnb-fa-pace-col-fisco-italiano-versa-576-milioni-e-tratterra-le-ritenute-della-cedolare/6500/

    PERCHE’ AIRBNB STA CHIEDENDO I DATI CATASTALI

    12 Dicembre 2023
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    Airbnb ha recentemente richiesto agli host italiani di aggiornare i loro profili inserendo i dati catastali delle proprietà offerte con una mail in cui chiede di “aggiungere un numero di registrazione catastale per ogni alloggio nella UE”. Questa mossa mira a garantire maggiore trasparenza e conformità fiscale nel settore degli affitti brevi. Per la piattaforma avere questi dati è obbligatorio per conformarsi a direttive europee come Dac7, recentemente recepita dall’ordinamento italiano ed entrata in vigore il 26 marzo 2023, nonché a eventuali altre comunicazioni a cui saranno obbligati Airbnb e gli altri portali dalle autorità fiscali, anche italiane. Anche Booking.com ha infatti inviato agli host una comunicazione simile. Era quindi una richiesta attesa, annunciata addirittura all’inizio del 2023, dato che in realtà dal 1° gennaio l’obbligo era già partito, ma poi è stato prorogato. Il DAC7, nella versione definitiva in Gazzetta Ufficiale, richiede “il numero di iscrizione al registro catastale o il dato identificativo equivalente previsto dal diritto nazionale dello stato membro in cui l’immobile è ubicato”. E nell’ordinamento italiano il dato identificativo equivalente corrisponde ai dati di “Foglio, Particella e Subalterno” che sono indicati in un rogito notarile per identificare con certezza un immobile.
    Per gli host l’aggiornamento dei dati catastali è quindi essenziale per essere in conformità con la legge, ma è anche importante sapere due cose: intanto che il dato di iscrizione catastale è diverso dal CIN, codice identificativo nazionale, che in Italia non è ancora ufficialmente legge e dai vari codici identificativi regionali. Da qui il secondo dubbio da risolvere per operare in conformità con le leggi italiane: cosa sono e come trovare i dati catastali? domanda che per un proprietario che ha fatto un rogito può sembrare banale, ma per chi gestisce immobili altrui, o non ha seguito in prima persona l’atto di acquisto di un immobile, magari non lo è.

    1. Cosa sono i Dati Catastali e il numero di registrazione catastale?

    I dati catastali sono un insieme di informazioni che descrivono le caratteristiche di un immobile, come ubicazione, dimensioni, uso e valore. Airbnb chiede il “numero di registrazione catastale” perché ha dovuto usare un’espressione che fosse valida per tutta l’Unione Europea, ma questo non vuol dire che sia necessariamente un numero univoco. In Italia, ogni immobile è registrato presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto, che gestisce l’elenco degli immobili, in cui sono censiti questi dati, in particolare quelli che definiscono con esattezza l’immobile e cioè:

    • Foglio: porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche.
    • Particella: è detta anche mappale o numero di mappa: rappresenta all’interno del foglio, una porzione di terreno, o il fabbricato e l’eventuale area di pertinenza, e viene contrassegnata, tranne rare eccezioni, da un numero.
    • Denominatore: dato facoltativo, eventualmente presente solo per immobili che appartengono al Catasto fondiario (province di Trieste e Gorizia e porzioni di quelle di Udine e Belluno).
    • Subalterno: per il Catasto dei Fabbricati, dove presente, identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella. L’unità immobiliare urbana è l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale. Generalmente, nell’ipotesi di un intero fabbricato, ciascuna unità immobiliare è identificata da un proprio subalterno. Qualora il fabbricato sia costituito da un’unica unità immobiliare il subalterno potrebbe essere assente.

    2. Dove Trovare i Dati Catastali?

    Per reperire i dati catastali, quindi foglio, particella e subalterno, gli host Airbnb possono seguire diversi percorsi:

    a. Interrogazione Catastale Online:

    • Portale dell’Agenzia delle Entrate: È possibile accedere ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) e fare gratuitamente una interrogazione catastale (se è per il proprio immobile, altrimenti si paga una piccola quota tramite PagoPa). Questo documento contiene tutte le informazioni necessarie.
    • Altri Servizi Online: Esistono anche piattaforme terze che offrono servizi di visura catastale, di solito con costi aggiuntivi più alti.

    b. Sportelli Catastali:

    • Uffici dell’Agenzia delle Entrate: Gli host possono recarsi personalmente agli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate per richiedere i dati catastali. Ma i tempi di attesa potrebbero essere lunghi.
    • Comuni e Municipi: Alcuni comuni offrono il servizio di visura catastale direttamente presso i propri uffici.

    c. Documenti di Proprietà:

    • Atto di Acquisto: I dati catastali sono generalmente indicati nell’atto di acquisto dell’immobile vale a dire il rogito notarile.
    • Precedenti Dichiarazioni Fiscali: Le dichiarazioni dei redditi passate possono contenere i dati catastali se l’immobile è stato precedentemente affittato o dichiarato.
    • Profili di piattaforme online: le piattaforme regionali per la trasmissione dei dati potrebbero contenere al loro interno questi dati

    3. Perché la registrazione catastale è importante per Airbnb?

    L’inserimento dei dati catastali sul profilo Airbnb garantisce che ogni annuncio sia associato a un immobile specifico e legalmente riconosciuto e che non vengano usati più annunci per lo stesso immobile. Questo facilita il controllo da parte delle autorità fiscali e garantisce una maggiore trasparenza nel settore degli affitti brevi, oltre ad evitare casi di furto di identità e truffe online. Infine, come già accennato, questi dati sono obbligatori per conformarsi alla direttiva Dac7 ed eventuali altre comunicazioni cui saranno tenuti Airbnb e gli altri portali alle autorità fiscali europee e italiane

    4. Passi Successivi per gli Host:

    Una volta ottenuti i dati catastali, gli host devono accedere al loro profilo Airbnb e seguire le istruzioni per l’inserimento di queste informazioni. Airbnb fornirà una guida dettagliata per assistere gli host in questo processo e permettere a tutti di inserire i dati in maniera uniforme. Nel forum della community si possono intanto trovare diverse risposte a questo quesito, ma si suggerisce di aspettare una comunicazione ufficiale per avere uno standard con cui inserirli. Tra le varie opinioni c’è ad esempio chi sostiene che vada inserito anche l’identificativo comunale: noi lo riteniamo superfluo perché è una informazione che i portali già hanno. In ogni caso quando ci sarà una risposta ufficiale di Airbnb la comunicheremo in questa pagina prontamente.

    Tratto dal sito Extralberghiero.it https://www.extralberghiero.it/perche-airbnb-sta-chiedendo-i-dati-catastali-agli-host-italiani/6461/

    I DATI FISCALI DEGLI HOST SARANNO INVIATI AL FISCO

    28 Novembre 2023
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    L’Agenzia delle Entrate ha rilasciato le linee guida del DAC7, valide per tutte le piattaforme online di prenotazione inclusi siti come Amazon o Vinted.

    Il DAC7 prevede l’obbligo annuale di rendicontazione, i dati saranno condivisi a partire da gennaio per tutti gli introiti e le informazioni relative all’anno precedente. Quindi le informazioni dell’anno solare 2023 saranno condivise a partire da gennaio del 2024.

    Per gli host NON PROFESSIONALI verranno condivisi

    Nome e cognome

    Indirizzo principale

    Numero di partita IVA, se pertinente

    Data di nascita

    Costi del servizio di Airbnb

    Importi guadagnati tramite la piattaforma Airbnb per trimestre e il numero di annunci

    Identificazione finanziaria del conto, ad esempio conto bancario o altro conto dei servizi di pagamento

    Nome del titolare del conto in cui viene effettuato il pagamento se non quello dell’host

    Residenza

    TIN per annuncio e/o per ciascun singolo host / co-host

    Indirizzo dell’alloggio

    Numero di registrazione dell’alloggio

    Numero di giorni affittati*

    ———–

    PER GLI HOST BUSINESS verranno condivisi

    Nome aziendale/legale

    Indirizzo principale

    Numero di partita IVA, se pertinente

    Costi del servizio di Airbnb

    Importi guadagnati tramite la piattaforma Airbnb per trimestre e il numero di annunci

    Identificazione finanziaria del conto, ad esempio conto bancario o altro conto dei servizi di pagamento

    Numero di registrazione commerciale

    Residenza fiscale

    TIN per annuncio

    Indirizzo dell’alloggio

    Numero di registrazione dell’alloggio

    Numero di giorni affittati

    Tutte le informazioni le trovate a questo link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/provvedimento-del-20-novembre-dac

    Airbnb winter release 2023

    28 Novembre 2023
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    Tre novità importanti per la winter release della piattaforma di Airbnb: per velocizzare la scelta degli ospiti il portale ha annunciato i seguenti miglioramenti:

    Amati dagli ospiti: Airbnb ha creato una collezione di 2 milioni di alloggi altamente apprezzati, basati su valutazioni, recensioni e affidabilità dell’host. Questi alloggi hanno recensioni eccellenti e un alto grado di affidabilità, con un’accurata suddivisione basata su criteri come il check-in, la pulizia, la precisione dell’annuncio e altro.

    Valutazioni e recensioni rinnovate: La piattaforma ha introdotto un nuovo design per le pagine di valutazione e recensione, che consente agli ospiti di accedere in modo più efficace alle informazioni sulla qualità di ogni spazio. Queste novità includono la possibilità di ordinare le recensioni per data o valutazione, una rappresentazione grafica delle valutazioni e informazioni dettagliate sugli ospiti e il loro soggiorno.

    Scheda Annunci: Airbnb ha fornito agli host nuovi strumenti per migliorare la gestione dei propri annunci e mettere in evidenza le informazioni cruciali per gli ospiti. Questi strumenti includono un editor di annunci, un tour fotografico basato sull’intelligenza artificiale e l’integrazione degli smart lock per semplificare il check-in.

    Il CEO di Airbnb, Brian Chesky, ha dichiarato che questi aggiornamenti mirano a garantire agli ospiti una migliore comprensione di cosa aspettarsi durante il soggiorno. La collezione “Amati dagli ospiti” è composta principalmente da annunci Superhost, noti per l’alta qualità dell’ospitalità.

    Questi cambiamenti dovrebbero migliorare l’esperienza degli utenti su Airbnb, offrendo una maggiore trasparenza e facilità di scelta. Ulteriori aggiornamenti per gli host saranno introdotti nel corso del tempo.

    Ringraziamo l’autore Domenico Palladino e il sito Extralberghiero.it

    Co host e property manager senza partita iva

    21 Novembre 2023
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    Sei interessato a diventare un Property Manager o un Co-Host e vuoi sapere se puoi operare senza Partita IVA, ecco alcune informazioni da considerare.

    Attività del Property Manager:

    Il Property Manager è un professionista che gestisce immobili per conto terzi, occupandosi di tutti gli aspetti, dalla burocrazia alle riparazioni, fino al check-in e check-out (e tanto altro…).

    L’obiettivo principale è massimizzare le entrate e minimizzare i problemi per il proprietario.

    È possibile operare in Cedolare Secca come co-host? no.

    È possibile operare in Prestazione Occasionale fino a 5.000 euro? no.

    Partita iva obbligatoria? Per quest’attività, è obbligatoria la Partita IVA fin dal primo giorno, il codice ATECO è il 68.32.00.

    La Scelta del Regime Fiscale

    È possibile scegliere tra diversi regimi fiscali, spesso la scelta ricade tra..

    1) Regime Forfettario:

    Vantaggi: Fatturazione senza IVA, bassa tassazione (4,3% per i primi 5 anni), riduzione contributi INPS del 35%.

    Svantaggi: Limite di fatturato a 85.000 euro, abbattimento forfettario del 16%. Ideale per chi parte con costi bassi.

    Se scegli il Regime Forfettario, è fondamentale impostare il lavoro e il contratto di mandato considerando tutti gli aspetti per mantenere bassa la tassazione.

    2) Regime Ordinario – SRL:

    Costi di gestione più elevati ma ottimizzazione fiscale possibile.

    Soluzione adatta a chi ha un buon livello di fatturato e intende assumere dipendenti.

    Cos’è Indispensabile per un Property Manager:

    – Contratto di Mandato + Contratto di Locazione Turistica. (Prendere un modello online che non è personalizzato sulla tua attività e il tuo regime fiscale può costarti caro, l’ideale è il mandato con rappresentanza e acquisire il patentino di mediatore immobiliare)

    – Poter offrire informazioni di base in ambito normativo e fiscale per supportare il proprietario in una corretta configurazione

    – Software per supportare l’attività operativa

    AIRBNB LIVE

    21 Novembre 2023
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    Siamo lieti di annunciare il *Grande Evento Live 2023: AirBnB dal vivo* Lunedì 11 Dicembre presso il Teatro Santa Teresa. *90 minuti faccia a faccia con i due massimi esponenti di AirBnb* per parlare di presente, passato e futuro della piattaforma, strategie di vendita, superHost e tutte le domande che vorrete rivolgere a loro.

    *Prima volta in Veneto per un incontro LIVE con Airbnb*

    *EVENTO ESCLUSIVO RISERVATO AGLI ASSOCIATI*

    Vi ricordiamo che sono aperte le iscrizioni per il 2024 la cui quota passa a 30.00€ – Potete rinnovare la quota prima dell’evento online Cliccando qui https://www.locatur.org/il-mio-profilo/ o durante l’evento a Vostra scelta. La serata si concluderà con un Aperitivo offerto dall’Associazione e per un momento conviviale di scambio opinioni e idee. Si prega di compilare il modulo allegato per ottenere la stima dei partecipanti e il Coupon di accesso all’ampio parcheggio gratuito del Teatro. —> https://forms.gle/5mi9ppKHQq2nkJUc6

    Per chi non è associato, potrà iscriversi preventivamente sul nostro sito cliccando sul bottone “Iscriviti” oppure pagare la quota associativa il giorno stesso dell’evento. Vi aspettiamo numerosi

    Associazione Locatori Turistici Veneto

    Manovra di bilancio 2023 cosa fare

    2 Novembre 2023
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    Aumento del carico fiscale e timore di restrizioni fra i motivi del cambiamento: sempre più operatori valutano se fare il passaggio da locazione turistica a un modello imprenditoriale. Vediamo quali sono le opzioni possibili

    “Se qualcosa si muove tassalo,
    se si muove ancora, regolamentalo,
    se non si muove più offrigli un sussidio    “
    (Ronald Reagan)

    Il turismo extralberghiero italiano sembra inarrestabile: dopo aver resistito alla pandemia e agli effetti dei recenti conflitti, ha battuto nel 2023 ogni record di arrivi, presenze ed incassi e si prepara ad una trasformazione.
    Le minacce agli interessi dei locatori turistici sono sempre più numerose e concrete: alla incombente bozza del ddl Santanchè con le sue limitazioni alla iniziativa turistica (numero di unità, minimum stay), si è aggiunto il quasi certo aumento della cedolare secca, che passerà solo per la locazione turistica dal 21% al 26% dal 1° gennaio 2024, secondo il disegno di legge di bilancio appena presentato al Senato.
    Ma saranno proprio le numerose possibili forme di alloggio, spesso criticate per la loro complessità, ad offrire una soluzione per gli host minacciati dall’oppressione fiscale.

    Un numero sempre crescente di host italiani si sta infatti trasformando, decidendo di aprire una partita Iva o una società per svolgere attività turistica.  Altri, soprattutto chi opera in rent-to rent, trovano conveniente il regime Irpef, che consente loro di dedurre i canoni di locazione oltre ai vari costi dell’attività, commissioni OTA comprese.
    Oltre che a motivi fiscali e al timore di restrizioni, il fenomeno dei professional host è dovuto alla speranza di incentivi pubblici e all’ambizione di sviluppare il business turistico.

    FORMA DI ALLOGGIO

    Nelle regioni dove è ammessa (escludendo quindi il Lazio), la forma più simile alla locazione breve è la locazione turistica imprenditoriale, che ha fra i suoi vantaggi quello di operare in esenzione Iva.
    Naturalmente anche i servizi offerti dalle locazioni turistiche imprenditoriali devono essere solo quelli essenziali, previsti per le locazioni brevi: pulizia e biancheria (prima dell’arrivo dell’ospite e mai durante il soggiorno), utenze, wi-fi, condizionatore e riscaldamento. Niente pasti e niente servizi “alberghieri”.
    Se invece si desidera trasformarsi in Casa Vacanze imprenditoriale, le agevolazioni fiscali del forfettario sono applicabili, ma il rispetto dei requisiti architettonici (camere di almeno 14 mq per la doppia, rapporto aeroilluminante, regolarità edilizia, abitabilità) è molto più stringente (leggi l’articolo sul nostro sito https://www.locatur.org/?s=posti+letto).

    FORFETTARIO A 85 MILA EURO

    Dal 2023 il tetto reddituale del regime forfettario è stato innalzato ad 85 mila euro, con una tassazione effettiva molto ridotta che va dal 2% al 6% e una contribuzione Inps che può scendere fino al 6,24%. Per i dettagli, leggi sul nostro sito https://www.locatur.org/?s=codice+ateco.

    RAPPORTI CON I PROPERTY MANAGER

    Il concetto di professionalizzazione, in molti casi ha solo effetti fiscali: la maggior parte degli host resta con il proprio property manager anche dopo la trasformazione con partita Iva: resta applicabile il contratto di mandato e cambiano solo gli obblighi fiscali: niente ritenuta per l’intermediario e niente cedolare secca per il proprietario.

    EFFETTI DELLA STRETTA FISCALE

    In realtà, sono previsti vantaggi minimi per le casse dello Stato per l’aumento della cedolare al 26% (solo 8,8 milioni di euro secondo la relazione tecnica al ddl), anche perché è curiosa la motivazione del rincaro già nell’indice, in cui figura fra le “Misure per la lotta all’evasione”.
    Premesso che è difficile comprendere come si possa combattere l’evasione tartassando di più chi già paga le tasse, la questione del gettito della cedolare secca è un esempio di scarsa trasparenza di bilancio, che perdura dal 2012.

    Attualmente la famiglia di codici tributo:

    • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata.
    • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione.
    • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

    viene utilizzata per i versamenti fiscali di tutte le forme di locazione agevolate:

    • turistica al 21% (e da gennaio al 26%)
    • a canone libero al 21%
    • a canone concordato al 10%
    • commerciale al 21% (solo se stipulato nel 2019)

    Ne consegue una grande confusione: i dati fiscali comunicati annualmente dall’Agenzia delle Entrate non consentono alcuna analisi, essendo indistinti tra affitti brevi e di lunga durata per quanto riguarda la cedolare secca nel suo complesso.
    Accorpando tutte le diverse imposte insieme in un unico codice tributo come attualmente, non sarà possibile nemmeno comprendere la compliance (regolarità fiscale) per ognuna delle categorie di cedolare, nè l’effettivo contributo in termini di entrate e quindi di PIL.

    FATTURAZIONE ELETTRONICA E CONDOMINIO

    Con la partita Iva anche forfettaria dal 2024 sarà obbligatoria la fattura elettronica. Molti host utilizzano i corrispettivi telematici che semplificano notevolmente riducendo i tempi di emissione, eliminando le complicazioni delle anagrafiche.
    Nel caso di contratti di locazione, il passaggio da persona fisica a ditta individuale o società comporterà la necessità di stipulare nuovi contratti con i proprietari.
    Anche i rapporti col condominio cambieranno e andrà accuratamente verificato il regolamento condominiale prima di avviare la trasformazione della struttura.

    AUTORIZZAZIONI

    Quando si cambia natura fiscale e si opera come ditta individuale o società, la vecchia autorizzazione ottenuta come persona fisica (SCIA e CIA, comunicazione di inizio attività) non si trasmette sempre da un soggetto all’altro liberamente, ma va in molti casi chiusa e va aperta una nuova SCIA. In molti comuni, fra cui Roma, non è possibile trasformare nemmeno una CaV in CaV imprenditoriale. Verificate attentamente col vostro Comune le modalità di subentro nelle attività, prima di avviare la trasformazione.

    NUOVI SERVIZI ED EXPERIENCE

    Le strutture imprenditoriali consentono però anche di migliorare l’offerta, e così gli incassi e la soddisfazione degli ospiti.
    Ma offrire nuovi servizi implica anche obblighi autorizzativi (HACCP o REC/SAB per somministrazione alimenti e bevande) e contrattuali: si consiglia di regolare i rapporti con tutti i fornitori di experience.
    Ricordiamo infine che alcuni servizi, come ad esempio il pickup degli ospiti, vanno proprio esclusi, perché solo chi ha una licenza (taxi ed NCC) può trasportare passeggeri, altrimenti rischia multe salatissime e il sequestro dell’autovettura. In ogni caso il servizio navetta deve essere gratuito.

    Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy e del nuovo Super Host Training Camp.

    Squadra che vince intervista il nostro presidente

    27 Ottobre 2023
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    L’intervista completa su www.radioadige.tv , la versione ridotta sul nostro canale Youtube https://youtu.be/6wlJ1yWYpik

    Cedolare secca al 26%: cosa sta succedendo e chi dovrebbe pagarla

    25 Ottobre 2023
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    Pesante aumento del carico fiscale in vista per i redditi da locazione breve fra le prime ipotesi della legge di bilancio. Aumenti a partire da 1.500 / 2.500 euro all’anno

    Facciamo un po’ di chiarezza sulla notizia che in queste ore sta allarmando tutti gli operatori dell’extralberghiero, a partire dai locatori brevi e property manager. Nella prima bozza di legge di bilancio 2024, nell’attuale Articolo 18 (Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili), insieme ad altre norme fiscali sugli immobili è infatti previsto un aumento della cedolare secca dal 21% al 26%. E, se la legge verrà approvata, entrerà in vigore dal 1° gennaio 2024 con forte incidenza sulle imposte che saranno pagate nel 2025.
    L’incremento vale infatti quasi un quarto della tassa piatta, esattamente il 23,81% e la nuova aliquota del 26% è per ora applicabile solo ai redditi da immobili offerti in locazione breve, per questo rischia di ridurre ulteriormente i margini già scarsi in rapporto ai costi fiscali, ai portali e agli intermediari, senza considerare tutte le altre spese indeducibili di utenze, condominio, e in alcuni casi anche canone di locazione.

    LA CEDOLARE E’ SOLO PER LE LT (NO CAV, NO B&B)

    Una precisazione è doverosa: la locazione turistica è l’unica forma di alloggio autorizzata ad utilizzare la cedolare secca attualmente al 21% (v. anche nostro articolo). Non può essere utilizzata dall’extralberghiero imprenditoriale e neanche da altre forme di extralberghiero non imprenditoriale.
    Le locazioni turistiche producono infatti redditi da immobili, soggetti a cedolare, mentre le strutture ricettive extralberghiere non imprenditoriali (tipicamente CaV e B&B), producono e sono classificati come redditi diversi e in particolare “redditi da attività commerciali non esercitate abitualmente”, a cui la cedolare secca non è applicabile.
    La tassazione delle strutture extralberghiere non imprenditoriali è quindi esclusivamente con Irpef con deduzione dei costi inerenti e se leggete in altri articoli cose diverse, si tratta semplicemente di articoli generici non specializzati dove magari si utilizzano come sinonimi in maniera indistinta b&b, affitti brevi, airbnb, casa vacanza. Ma facciamo qualche esempio dell’impatto di questo aumento, se verrà approvato.

    ESEMPI

    Esempio 1:
    Proprietario di LT con reddito annuo da locazione breve di 30 mila euro
    Reddito = 30.000 euro
    Cedolare secca 2023 al 21% = 6.300 euro
    Cedolare secca 2024 al 26% = 7.800 euro
    Maggiore imposta dal 2024 = 1.500 euro / anno

    Esempio 2:
    Sublocatore di LT con reddito annuo da sublocazione breve di 50 mila euro
    Reddito = 50.000 euro
    Cedolare secca 2023 al 21% = 10.500 euro
    Cedolare secca 2024 al 26% = 13.000 euro
    Maggiore imposta dal 2024 = 2.500 euro / anno

    SOLUZIONI

    Visto il pesante aggravio fiscale, andrebbe considerata la possibilità di operare in forma imprenditoriale con il regime forfettario e una tassazione effettiva molto ridotta dal 2% al 6% e una contribuzione Inps che può scendere fino al 6,24%. Questo preverrebbe anche eventuali restrizioni alle locazioni brevi.

    DISINCENTIVI

    Se confermato, l’aumento della tassa, unito agli aumenti dell’imposta di soggiorno, soprattutto in alcuni comuni come Roma Capitale (che presenta tabelle sbilanciate a sfavore dell’extralberghiero ed LT appena passate il 1° Ottobre da 3,50 a 6 euro a notte), rappresentano a tutti gli effetti dei disincentivi per il settore.
    Letteralmente, secondo la Treccani, viene definita disincentivazione una “azione politica diretta a frenare una determinata tendenza economica eliminando quegli incentivi che sono considerati dannosi”. Sembra un po’ eccessivo, dato che sono solo le strutture regolari ad applicare la cedolare e l’imposta di soggiorno.
    Secondo molti studi le maggiori tasse non solo non contrastano l’abusivismo, ma spingono verso l’evasione e il sommerso.
    Tra l’altro, un articolo di Repubblica parla di contrasti nella maggioranza, non solo sulla questione cedolare secca, ma anche per il ddl Santanchè, ancora non ufficialmente presentato dopo cinque mesi dalla sua prima bozza e dopo oltre sette dal primo annuncio.

    UN RECENTE TENTATIVO AL 26%

    Già il Governo Draghi aveva provato solo due anni fa ad incrementare al 26% l’aliquota della cedolare secca. La batosta all’epoca, ancora più preoccupante perché riguardava anche la cedolare secca per contratti abitativi registrati e addirittura quelli a canone concordato, non riuscì anche per le azioni in difesa della proprietà privata da parte dell’opposizione, che invece ora al Governo ripropone l’aliquota maggiorata al 26%.
    L’autore se ne era occupato in questo articolo per Il Sole 24 Ore Econopoly.

    ATTACCO AGLI IMMOBILI

    Non pensiamo si tratti di un accanimento volontario, ma dobbiamo rilevare che la proprietà immobiliare in generale in Italia e in Europa è già stata per molti mesi sotto attacco con la proposta di direttiva “case green”, che rischiava di imporre standard inaccettabili, costosissimi e mortificanti per gli immobili più vecchi, senza tener conto della diversa natura del patrimonio immobiliare più antico nei nostri centri storici.
    Fortunatamente, la direttiva per ora è stata accantonata, come ricorda l’Avv. Spaziani Testa, Presidente di Confedilizia.

    Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy e del nuovo Super Host Training Camp.

    Cedolare secca al 26%: cosa sta succedendo e chi dovrebbe pagarla

    La provocazione: Sciopero per il Vinitaly 2024

    14 Ottobre 2023
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    Oggi il quotidiano L’Arena ha dedicato la prima pagina e un ampio articolo all’interno, esponendo la nostra protesta nata sull’onda dei continui articoli basati su dichiarazioni unilaterali non sempre verificate, crediamo che una corretta informazione debba riportare le opinioni di entrambe le parti, soprattutto se basate su dati reali, come la tabella sullo spopolamento inesistente da noi pubblicata nei giorni precedenti. Alleghiamo pagina in pdf dell’articolo, il testo integrale della nostra lettera lo trovate nella sezione Articoli del sito e sulla nostra pagina Facebook

    LArena-14-Ottobre-2023Download

    SIAMO PRONTI A SCIOPERARE LA PRIMA DOMENICA DEL VINITALY 2024!

    13 Ottobre 2023
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    Stiamo assistendo da mesi a continui attacchi alle locazioni turistiche, accusate oramai di tutto, al punto che tra poco ci aspettiamo di venire colpevolizzati addirittura di essere noi causa del fenomeno del riscaldamento globale.

    Se questa campagna contro di noi locatori turistici dovesse continuare siamo pronti a scioperare la domenica inaugurale del prossimo Vinitaly 2024. Tutte le nostre 2000 strutture chiuderanno per una notte e non ospiteranno gli espositori e i visitatori nazionali e internazionali dell’esibizione fieristica. Dove andranno questi ospiti a dormire? Nei 60 hotel della città già ampiamente esauriti? Oppure nelle città vicine, Vicenza, Mantova, Trento, Brescia, cenando poi nei ristoranti di queste città, facendo colazioni nei bar e pasticcerie di queste città a discapito delle attività scaligere?? Oppure questi espositori direttamente preferiranno non venire e non partecipare alla fiera..

    La narrazione è di effetto, fa presa su chi non conosce la materia, ma purtroppo si basa su affermazioni che non sono mai supportate da cifre di fonti ufficiali, e sono tutte facilmente smontabili.

    Partiamo da una delle accuse che ci vengono mosse ormai quasi quotidianamente e cioè di essere noi locatori turistici causa del famigerato spopolamento del centro storico di Verona.

    A prescindere dal fatto che fa davvero sorridere che la gran parte di tali accuse partano dalla dirigenza di

    Federalberghi (si noti bene : non da tutti gli albergatori di cui la gran parte ha locazioni turistiche come noi) come se costoro fossero davvero interessati al benessere della popolazione del centro storico e non a provocare un tentativo di danneggiamento dell’immagine pubblica di quello che loro ritengono essere un loro competitor. Ciò premesso, per smontare e rigettare completamente questa accusa è sufficiente visitare il sito del comune alla pagina delle statistiche demografiche dove sono riportati i dati ufficiali (e non le sensazioni o le opinioni) dell’andamento demografico delle varie zone della nostra città , e si potrà evincere che dal 2003 (quando le locazioni turistiche non esistevano ancora) al 2021 il numero dei residenti del centro storico prima circoscrizione è calato di ben lo 0,07€, vale a dire meno di 51 persone.

    51 persone in 18 anni. Capite bene che , prima di tutto quella che viene denominata “desertificazione del centro storico” è un fenomeno che non esiste, e in secondo luogo, ammesso che esista non è certo addebitale alle locazioni turistiche che sono comparse nella nostra città solamente nel 2015.

    Tali dati si possono appunto controllare alla pagina:

    dhttps://public.tableau.com/app/profile/ufficio.statistica.comune.di.verona/viz/TavoleDemografia/Demografia

    Siamo stati inoltre accusati di essere noi locatori turistici causa della chiusura delle attività di vicinato: qualcuno ha mai detto quali sono queste attività? Ci sono calzolai, negozi di elettricisti, ferramenta, panifici, sartorie, lavanderie, casalinghi.. E non solo, voglio ricordare che grazie alle locazioni turistiche hanno aperto negli ultimi anni nuovi supermercati in locali sfitti da tempo, creando nuovi posti di lavoro e agevolando le persone anziane residente in centro che non vogliono o non possono andare nei centri commerciali.

    Fedealberghi parla anche di “far west” legato sempre alle locazioni turistiche: le regole ci sono, la prima normativa risale al lontano 2013 e la regione Veneto ha costantemente aggiornato le leggi e i decreti in materia, aggiungendo nuove incombenze e sanzioni davvero molto pesanti. Purtroppo chi non rispetta le norme c’è in qualunque settore, e con l’introduzione del codice diminuirà sicuramente la piccola minoranza di abusivi che danneggiano proprio la gran parte delle locazioni turistiche regolari.

    Per quanto riguarda poi il cosiddetto “turismo mordi e fuggi” facciamo presente che questo è un fenomeno tipico degli alberghi, il prezzo delle camere scoraggia chi vuole restare più giorni o una settimana, mentre gli appartamenti incoraggiano il turista a restare un po’ di più, non dimentichiamo poi che Verona, da sempre, è una città con una permanenza media di 1,4 notti, quindi forse sarebbe più utile provare a far conoscere la nostra città in maniera migliore al mondo con apposite campagne promozionali anziché provare a limitare e danneggiare le locazioni turistiche.

    E poi infine ancora l’accusa di aver noi causato la scarsità di appartamenti a disposizione di studenti o affitti standard: questo in realtà è un problema di lunga data, risale agli anni novanta, con l’abolizione dell’equo canone e la liberalizzazione del mercato, che ha portato gli affitti alle stelle nelle zone più richieste, le strutture vuote sono 5 volte tanto rispetto a quelle adibite a locazione turistica, e ci sono molti appartamenti affittati a professionisti anziché a residenti. Senza considerare che il nodo centrale è che l’attuale normativa del codice civile non agevola i proprietari in caso di morosità da parte degli inquilini, sfrattare un inquilino che non paga richiedere un percorso lungo e tortuoso, e perciò sarebbe la politica che dovrebbe avere il coraggio di modificare la normativa vigente, anzichè cercare un caprio espiatorio per le proprie mancanze.

    Ci sono tanti altri punti da controbattere (abbiamo anche letto che ormai ogni palazzo ha un affitto breve, pura fantascienza), come Associazione siamo stufi di sentire queste continue menzogne che si basano sul nulla, e chiediamo da sempre che i media non siano solo cassa di risonanza di una parte, ma che facciano delle ricerche per verificare le affermazioni, serve approfondimento e un dibattito paritario, per poter dare una informazione corretta ed equilibrata.

    Il centro storico si sta spopolando o è una bufala?

    13 Ottobre 2023
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    Nei servizi e nelle interviste viene continuamente ripetuto come un mantra la litania sui centri storici che si stanno spopolando a causa delle locazioni turistiche, per Verona questo non è vero e lo si può vedere dalla banca dati demografica del comune a questo link:

    https://public.tableau.com/app/profile/ufficio.statistica.comune.di.verona/viz/TavoleDemografia/Demografia

    In 18 anni la circoscrizione prima ha perso lo 0,07%, e tutti i quartieri sono rimasti sostanzialmente stabili, quindi quello che gira è solo propaganda, senza mai essere suffragata da dati o cifre concrete. Le bugie hanno le gambe corte.

    Airbnb vuole gestire gli affitti a lungo termine

    5 Ottobre 2023
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    Lo annuncia l’amministratore delegato della piattaforma Brian Chesky, che spiega di volersi dedicare anche al noleggio di automobili.

    Incalzato dai provvedimenti che da New York a Firenze vogliono cambiare il volto del turismo di massa, l’amministratore delegato di Airbnb Brian Chesky ha dichiarato che, a partire dal 2024, l’azienda leader nel settore degli affitti brevi incentrerà il suo modello di business sulle permanenze di lungo periodo.

    Le dichiarazioni

    A riportare la notizia è il Financial times, al quale Chesky ha lasciato una intervist. Sebbene nella seconda metà del 2023 solo il 18% delle prenotazioni su Airbnb richiedano un affitto a trenta giorni, Chesky vede nel canone a lungo termine un’opportunità per la crescita dell’azienda. I vertici della piattaforma considerano che gli affitti mensili abbiano acquisito sempre maggiore rilievo a seguito degli stravolgimenti portati nel mondo del lavoro dalla pandemia da Covid-19. Il lavoro da remoto, infatti, iniziato su larga scala durante i confinamenti imposti dalle autorità dei vari paesi per evitare la diffusione del contagio, è ormai diventato una pratica consolidata per molte aziende. Secondo Chesky, questa novità spingerebbe molte persone a spostarsi e passare, mantenendo l’impiego a distanza, un mese o più in una località diversa da quella in cui vivono abitualmente.

    Oltre alla possibile svolta sulla durata degli affitti, Chesky suggerisce che Airbnb potrebbe dedicarsi anche al mercato del noleggio di macchine. “Dopo la casa – ha detto Chesky – la seconda risorsa più importante nella vita di una persone è l’automobile”.

    Gli affitti brevi nel mondo

    Il sito di tecnologia e informazione Engadget spiega che, se Airbnb dovesse concentrarsi sulle permanenze a lungo termine, potrebbe riconquistare lo spazio perso a seguito dell’emanazione, a New York, delle nuove regole sugli affitti brevi. Da circa un mese, infatti, i proprietari che intendono affittare devono registrarsi presso il comune e, inoltre, è per loro obbligatorio “vivere nell’abitazione che viene affittata ed essere presenti durante il soggiorno degli ospiti, che non potranno essere più di due”.

    Seppur in misura molto minore, anche in Italia è in corso un tentativo di regolamentare il mercato dei pernottamenti. Un recente provvedimento (non ancora approvato) elaborato dalla ministra del Turismo Daniela Santanchè stabilisce, oltre ad alcune misure specifiche per i proprietari, il limite minimo di due notti nelle strutture situate nei comuni capoluoghi delle città metropolitane. È inoltre di martedì 3 ottobre la decisione del comune di Firenze di non permettere ulteriori aperture di Airbnb nel centro della città.

    Articolo tratto da https://www.wired.it/article/airbnb-affitti-lungo-termine-2024/