DESERTIFICAZIONE CENTRO STORICO: VERITA’ O MENZOGNA?

Da qualche anno tutti i media ripetono questo mantra, copiando pari pari le dichiarazioni che vengono dagli albergatori, i politici seguono a ruota, ma qualcuno si è mai preso la briga di andare a controllare le cifre reali e vedere se questa affermazione è vera o è una delle tante bugie che vengono messe in circolo appositamente per screditare le locazioni turistiche?

Noi abbiamo consultato la banca dati demografica del comune di Verona, dal 2003 al 2021, un periodo sufficiente per capire la tendenza e che copre gli anni dove le locazioni turistiche non esistevano fino al boom del 2019, mancano i dati del 2022 e 2023, sarĂ  interessante esaminarli.

Abbiamo elaborato un semplice file excel, che confronta tutti i quartieri del comune e il risultato è il seguente:

  • il centro storico, nel periodo considerato, ha avuto un calo di 669 abitanti, circa l’8% , il calo si è verificato in tutti i quartieri della prima circoscrizione, Cittadella ha avuto la stessa percentuale , San Zeno poco meno, invece a Veronetta, dove hanno aperto molte locazioni, il calo è stato contenuto, segno che il fenomeno non ha inciso, se non in minima parte
  • il centro storico è il secondo quartiere piĂš popoloso della prima circoscrizione, a dispetto di chi sostiene che si sta desertificando da anni ed è piĂš popoloso di molti altri quartieri o frazioni
  • nei 23 quartieri censiti dal comune di Verona un calo della popolazione si è verificato in 14 e solo 9 hanno avuto un incremento, ma considerato che la popolazione totale è aumentata di 97 unitĂ  sarebbe piĂš corretto forse parlare di redistribuzione degli abitanti sul territorio (se consideriamo dal 2013, la popolazione tende al calo, a parte un incremento nel 2019, e poi ha ripreso a scendere)
  • alcuni quartieri dove le locazioni sono poche hanno subito lo stesso calo, ad esempio Ponte Crencano circa l’8%
  • i quartieri che hanno avuto incrementi sono quelli piĂš popolari, dove il costo delle abitazioni è basso, nonostante siano presenti locazioni turistiche, anche se non in numero elevato come nella prima circoscrizione, fanno eccezione Golosine, Borgo Venezia e Porto S. Pancrazio, con cali contenuti.

Considerazione finale: il centro storico tiene, al di lĂ  di tre annate in cui c’è stata una diminuzione a 3 cifre, chi se ne va lo fa per altri motivi: non tutti i palazzi hanno un ascensore, raramente ci sono garage interni e i posti auto esterni sono pochi, molte case sono da ristrutturare ma soggette a vincoli, con costi elevati, quindi si preferisce lasciarle come sono, tanti appartamenti sono stati destinati ad uffici, togliendo disponibilitĂ  per i residenti e ultimo, ma non meno importante, il costo degli affitti che non è alla portata di tutti, soprattutto giovani e coppie con figli. Da smentire anche la frottola che interi palazzi sono destinati a strutture ricettive, abbiamo girato per le vie del centro ed è il contrario, sono tantissimi i condomini dove non ci sono locazioni turistiche e, dove sono presenti, si parla sempre della minoranza. Forse sarebbero da censire gli alloggi sfitti, che i proprietari non vogliono affittare, siamo sicuri che la cifra sia molto piĂš ampia di quelli destinati ad affitti brevi. Non dimentichiamo inoltre che in passato, quando il numero di turisti era piĂš basso, nei mesi di luglio e agosto il centro era deserto, ora invece è vivo e vitale, a beneficio dei negozi e dei ristoranti.

Alleghiamo il file excel per chi vuole curiosare tra i numeri

NUOVA TRUFFA AFFITTI BREVI

Nell’ultima puntata de Le Iene, Stefano Corti e Ricky Messa hanno svelato una nuova truffa che può coinvolgere, a propria insaputa, chi fa affitti brevi. Secondo la ricostruzione della trasmissione televisiva, ci sono persone dopo aver preso in affitto su Airbnb degli appartamenti per una settimana, scatterebbero foto dell’appartamento per poi creare su altri portali annunci per affitto a lungo termine a prezzo molto vantaggioso, tanto da riuscire a ottenere in maniera immediata appuntamenti e visite. La truffa poi si compierebbe incassando le caparre dei visitatori interessati per poi sparire. Il meccanismo inoltre sarebbe più complesso, coinvolgendo anche persone che sono ignare del proprio ruolo reale. Il video completo a questo link:

https://mediasetinfinity.mediaset.it/video/leiene/corti-la-nuova-truffa-degli-affitti_F313040501009C31

Come difendersi da queste potenziali truffe? Ecco 6 attivitĂ  che sarebbe meglio fare:

  1. Verifica degli Inquilini: È importante verificare l’identità degli inquilini prima di concedere l’affitto. Airbnb e altri portali stanno iniziando a inserire sistemi di verifica, ma i proprietari possono fare ulteriori controlli attraverso i social media o richiedendo documenti d’identità.
  2. Contratti e Comunicazioni Tramite Piattaforme Ufficiali: Mantenere tutte le comunicazioni e le transazioni finanziarie all’interno delle piattaforme di affitto brevi. Questo fornisce una traccia documentale e garantisce una maggiore sicurezza.
  3. Fotografie Protette: Quando si pubblicano foto dell’immobile online, è utile utilizzare filigrane o segni distintivi che rendano più difficile l’uso improprio delle immagini per creare falsi annunci.
  4. Sistema di Recensioni: Sfruttare i sistemi di recensione delle piattaforme per valutare gli inquilini passati. Inquilini con recensioni positive da parte di altri proprietari sono generalmente piĂš affidabili.
  5. Installazione di Sistemi di Sicurezza: Videocamere di sicurezza esterne (rispettando le leggi sulla privacy) possono scoraggiare i truffatori dall’utilizzare il tuo immobile per truffe.
  6. Segnalazione e Monitoraggio: Monitorare Internet settimanalmente per rilevare eventuali annunci sospetti che utilizzano le immagini o le informazioni del proprio immobile, effettuando ricerche per la propria zona e tramite servizi di riconoscimento fotografico. Segnalare immediatamente alle piattaforme di affitto breve e alle autoritĂ  competenti qualunque attivitĂ  sospetta

Tratto da https://www.extralberghiero.it/alle-iene-la-nuova-truffa-sugli-affitti-brevi-ecco-come-difendersi/7003/

IL CONSIGLIO EUROPEO APPROVA REGOLAMENTO PER LOCAZIONI BREVI

Il 18 marzo 2024 il Consiglio ha adottato un regolamento relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine. Questo atto legislativo aumenterĂ  la trasparenza nel settore della locazione di alloggi a breve termine e aiuterĂ  le autoritĂ  pubbliche a regolamentare questa parte sempre piĂš importante del settore turistico. Si tratta dell’ultima tappa del processo decisionale.

Il regolamento relativo alla locazione a breve termine è un elemento importante per garantire una maggiore trasparenza nel settore della locazione a breve termine e sostenere le autoritĂ  pubbliche nella promozione del turismo sostenibile. La raccolta e la condivisione dei dati consentiranno di mettere in atto politiche locali efficaci e proporzionate per affrontare le sfide e le opportunitĂ  associate al settore della locazione a breve termine. Il regolamento trova un equilibrio tra la promozione dell’innovazione e la protezione delle comunitĂ . Consente una concorrenza leale all’interno del settore, garantendo nel contempo la qualitĂ  per i consumatori. Il regolamento contribuirĂ , nel complesso, a un ecosistema turistico piĂš sostenibile e ne sosterrĂ  la transizione digitale.ValĂŠrie De Bue, ministra vallona del Turismo

Trasparenza e raccolta dei dati

AIRBNB VIETA LE TELECAMERE

Dal 30 aprile 2024, Airbnb introdurrà nuove regole riguardanti l’uso di telecamere di sicurezza e dispositivi di registrazione negli alloggi offerti sulla piattaforma. Queste normative imporranno agli host di non installare telecamere di sorveglianza o dispositivi di registrazione che monitorino gli spazi interni degli alloggi, come corridoi, camere da letto, bagni, soggiorni o dependance, anche se disattivati. L’uso di telecamere, che siano nascoste o visibili, è categoricamente proibito. Tuttavia, sarà consentito l’utilizzo di dispositivi di sicurezza nelle aree esterne, a patto che la loro presenza sia chiaramente comunicata nella descrizione dell’annuncio, specificando ad esempio la posizione delle telecamere (es. “C’è una telecamera nel cortile anteriore”)​​​​.

Per quanto riguarda i fonometri, dispositivi che misurano i livelli di rumore senza registrare audio, gli host potranno installarli all’interno dell’alloggio a condizione che si trovino in uno spazio comune e che la loro presenza sia debitamente indicata. Non sarà necessario specificare la posizione esatta dei fonometri​​​​ e gli host potranno continuare a verificare il livello di decibel negli appartamenti per evitare comportamenti molesti o feste non autorizzate.

Gli host sono inoltre incoraggiati, ma non obbligati, a comunicare la presenza di dispositivi smart per la casa, come Amazon Alexa o Google Nest, offrendo agli ospiti l’opzione di disconnetterli o disattivarli se lo desiderano​​. L’utilizzo di questi dispositivi infatti si sta sempre più diffondendo e proprio nei giorni scorsi è stato confermato da Amazon che potrebbe arrivare una versione specifica per l’extralberghiero di Alexa Smart Properties, il dispositivo pensato per gli hoteL.

Per adeguarsi a queste nuove regole, gli host dovranno aggiornare le descrizioni dei loro annunci su Airbnb, includendo dettagli specifici sui dispositivi di sicurezza esterni e sui fonometri, specificando la loro posizione e se saranno accesi o spenti. Airbnb ha fornito delle linee guida dettagliate su come comunicare la presenza di questi dispositivi, sia attraverso l’interfaccia web che tramite le app mobile, per garantire che ospiti siano pienamente informati e per mantenere un livello elevato di trasparenza e fiducia tra host e ospiti​​.

Questa mossa di Airbnb mira a rafforzare la sicurezza e la privacy degli ospiti, affrontando le preoccupazioni legate alla sorveglianza non autorizzata e garantendo che gli ospiti siano a conoscenza di qualsiasi dispositivo di monitoraggio sia presente durante il loro soggiorno.

Tratto da https://www.extralberghiero.it/airbnb-vieta-le-telecamere-di-sicurezza-negli-appartamenti/7032/?fbclid=IwAR1JyNLOFwv5BA34xer1kZhssg3oc75W6Rb3Ht0J189_A6AJNxoQBIJV22Y

ASSEMBLEA 2024

MercoledĂŹ 20 marzo 2024 si terrĂ  presso il Teatro Santa Teresa in via Molinara 23 a Verona la nostra annuale Assemblea.

Alle ore 17 presenteremo il bilancio 2023 e faremo il punto sulla Associazione, con spazio per interventi dei soci.

Alle 17.30 interverrano sul palco il nostro avvocato dott. Edoardo Giacino e Bruno Doardi, dottore commercialista specializzato in locazioni brevi ed extralberghiero, per parlare di fiscalitĂ  e adempimenti previsti dalla nuova normativa.

Al termine della presentazione i soci potranno intervenire, il nostro ospite risponderĂ  su temi a carattere generale, per questioni particolari si potrĂ  prenotare una consulenza personalizzata con lo stesso.

Il convegno sarà aperto anche ai non soci, previo pagamento della quota di € 30.00 che verrà scontata in caso di adesione alla nostra associazione.

Vi aspettiamo numerosi.

OBBLIGHI PER INTERMEDIARI 2024

Intermediari sui redditi da locazione breve

Secondo l’unica circolare dell’Agenzia delle Entrate in materia, la 24/E del 2017, nella disciplina dei redditi da locazione breve introdotta a decorrere dal 1/6/2017 con il D.L. 50 art. 4 (anche noto come â€œtassa Airbnb”), per intermediari si intendono non solo coloro che esercitano la professione di mediatore disciplinata dalla L. 39/1989, ma piĂš genericamente tutti i soggetti attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve come, ad esempio, quelli che offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore.

Riguardo all’attività di intermediario ai fini dei redditi da locazione breve, non rileva la modalità con cui essa è svolta, potendo riferirsi a contratti di locazione stipulati on line o anche off line.

Non rileva nemmeno la forma del contratto di mandato con cui l’intermediario è incaricato dal titolare dell’attività turistica, poiché l’obbligo di ritenuta è conseguenza del passaggio di denaro e non della tipologia di incarico del property manager o delle sue clausole, e tale obbligo permane anche in assenza di formale contratto scritto.

Contratti di locazioni breve

Per contratti di locazione breve si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, in altre parole i soggiorni brevi degli ospiti in alloggi turistici.

La condizione per ricadere nel regime agevolato a cui è applicabile la cedolare secca Ă¨ che i contratti siano stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attivitĂ  di impresa.

Ciò deve valere per entrambe le parti del contratto, quindi sia il locatore che il conduttore (ospite) non devono agire nell’esercizio d’impresa, nemmeno con attività commerciali non esercitate abitualmente, come è il caso delle strutture ricettive non imprenditoriali con servizi.

Entro la durata di 30 giorni non vi è obbligo di registrazione del contratto di locazione.

Limiti al campo di applicazione della cedolare secca

Il regime agevolato della cedolare secca è riservato agli alloggi ad uso turistico e non è applicabile alle strutture ricettive extralberghiere come Case Vacanze e Bed&Breakfast, quando offrono servizi.

Tali forme di alloggio producono Redditi Diversi, tassabili solo con aliquote Irpef, deducendo i costi inerenti ai sensi degli artt. 67 e 71 del TUIR (DPR 917/1986).

Anche nel caso in cui il solo conduttore si qualifichi come operatore professionale, ne consegue l’inapplicabilitĂ  della cedolare secca.

Qualora venga ospitato un cosiddetto â€œnomade digitale”, o uno smart worker i cui costi di alloggio siano pagati dal suo datore di lavoro, committente, dalla sua societĂ  o da un qualsiasi soggetto imprenditoriale, la tassazione con cedolare secca non è ammessa per tali periodi perchĂŠ il conduttore (ospite) agisce nell’esercizio di impresa.

Obblighi fiscali per gli intermediari

I soggetti (property manager, agenzie immobiliari, portali internet, intermediari in generale) che incassano il canone di locazione breve, che intervengono nel suo pagamento, o anche solo intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve, sono tenuti a specifici adempimenti fiscali.

A questi fini, vanno distinte due diverse posizioni e conseguenti distinti obblighi per gli intermediari:

  1. Quelli che riscuotono per conto dei proprietari e titolari il canone di locazione breve dagli ospiti, o che intervengono nel pagamento del canone (ad esempio canalizzando i pagamenti in favore di proprietari e titolari), sono tenuti a:
      • applicare la ritenuta al 21% sul reddito da locazione breve (e ciò vale anche per gli intermediari in regime forfettario),
      • comunicare al Fisco le somme erogate e le ritenute applicate con la Certificazione Unica CU 2024 (quadro Locazioni Brevi),
      • compilare i quadri ST ed SX del Modello 770/2024.
  2. Quelli che invece intervengono solo nella stipula dei contratti di locazione breve (e sono quindi a conoscenza di tutti gli elementi della prenotazione: beneficiario del pagamento, date, tariffe, ospiti, immobile) senza gestire i pagamenti, sono obbligati a:
      • presentare solo la Comunicazione Locazioni Brevi CLB 2022 per l’anno 2023.

Questa seconda categoria comprende anche i cosiddetti co-hostche gestiscono per conto del titolare le prenotazioni e i pagamenti per gli immobili turistici.

Se il co-host ha la partita IVA per la sua attivitĂ , allora sarĂ  obbligato come tutti gli intermediari a comunicare al Fisco i dati delle prenotazioni e dei redditi dei proprietari e titolari, anche senza avere obbligo di ritenuta.

Tassazione al 26% dalla seconda unitĂ 

Anche se la modifica non riguarda i redditi 2023 oggetto di certificazione CU entro il 18 marzo, ricordiamo che la modalitĂ  di tassazione dei redditi da locazione breve è stata recentemente riformata con la legge di bilancio (L. 213/2023, art. 1 comma 63).

A decorrere dall’anno d’imposta 2024, ai redditi dei proprietari o sublocatori di più immobili in locazione breve si applica l’aliquota del 26% in caso di opzione per la cedolare secca.

L’aliquota è ridotta al 21% per i redditi da locazione breve relativi a una sola unità immobiliare, che deve essere individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi presentata nel 2025 per i redditi 2024.

La ritenuta da effettuare da parte dell’intermediario resta comunque sempre al 21%, senza tener conto del numero di immobili.

Opzione per il regime Irpef

Soprattutto in seguito al recente ampliamento dell’applicazione della ritenuta da parte dei portali turistici OTA, conseguente alla transazione fra Airbnb e l’Agenzia delle Entrate al termine del lungo contenzioso amministrativo, vanno ricordate le modalitĂ  di opzione per la tassazione Irpef da parte dei titolari di reddito da locazione breve soggetti a ritenuta da parte dell’intermediario.

Quale che sia la volontĂ  del locatore breve, la ritenuta mensile al 21% va comunque operata in presenza di un intermediario.

Nel caso in cui poi il locatore opti per la tassazione Irpef, che solo nel caso di sublocazione ammette deduzione dei costi inerenti, egli dovrà esercitare l’opzione direttamente in fase di dichiarazione, attraverso le opportune scelte nei rispettivi quadri RB (B per il modello 730) ed RL (D per il modello 730).

Per quanto riguarda la sublocazione, i punti rilevanti dei modelli fiscali sono RL10 per il modello PF Persone Fisiche e D4 per il 730.

Redditi diversi (CaV, B&B)

Nel caso di strutture ricettive non imprenditoriali come le Case Vacanze e i Bed&Breakfast, che producono redditi diversi ai quali non è applicabile la cedolare secca, la ritenuta non va operata e l’intermediario erogherà il reddito riscosso senza trattenute fiscali.

Qualora nel 2023 siano state erroneamente operate ritenute sui redditi diversi erogati ai titolari di strutture ricettive, la certificazione CU2024 va comunque emessa e i redditi e ritenute vanno certificati, per consentire ai percettori di dichiarare i loro redditi diversi e riliquidare l’Irpef, vantando le ritenute subite.

Per quanto riguarda le attivitĂ  commerciali non esercitate abitualmente come la CaV e il B&B, i punti da compilare dei modelli fiscali sono RL14 per il modello PF Persone Fisiche e D4 per il 730 ma senza optare per la cedolare secca, in entrambi i casi inserendo i redditi prodotti e le spese sostenute nel 2023.

Scadenze

Di seguito le scadenze previste per gli adempimenti degli intermediari del turismo relativi all’anno d’imposta 2023:

  • Certificazione Unica CU 2024 (quadro Locazioni brevi): 16 marzo 2024 (che essendo sabato slitta al 18 marzo*);
  • Comunicazione Locazioni Brevi CLB 2022: 30 giugno 2024 (che essendo domenica slitta al 1° luglio);
  • Modello 770/2024: 31 ottobre 2022.

La Certificazione CU 2024 Locazioni Brevi non è fra le forme di reddito come i redditi da lavoro autonomo professionali, per le quali è stata ammessa la trasmissione entro il 31 ottobre, come chiarito dalla Risoluzione n. 13/E del 4 marzo 2024. La scadenza della CU Locazioni Brevi è quindi confermata per il 18 marzo.

Come regolarizzare gli adempimenti omessi

Qualora non siano state presentate le comunicazioni previste (Certificazione Unica CU o Comunicazione CLB 2022), è suggeribile regolarizzare la situazione prima dell’invio del Modello 770/2024.

Si suggerisce la regolarizzazione anche per annualitĂ  precedenti: entrambe le comunicazioni CU e CLB consentono di presentare in modo tardivo anche le comunicazioni omesse per gli anni di imposta dal 2017 in poi.

Profili penali

Oltre alle ordinarie sanzioni per la mancata presentazione della certificazione e versamenti non effettuati, l’omesso versamento di ritenute dovute prevede anche una soglia di punibilitĂ  di 150.000 euro, superata la quale, ai sensi dell’articolo 10-bis del D.Lgs. 74/2000, Ă¨ prevista la pena della reclusione da sei mesi a due anni per il rappresentante legale della societĂ  o titolare della ditta.

Tale sanzione e soglia si applicano anche nel caso di omesso versamento parziale su una quota dell’imponibile.

Sono naturalmente applicabili le altre sanzioni pecuniarie previste per i sostituti d’imposta.

DAC7

La disponibilità dei dati reddituali 2023 del DAC7 appena comunicati entro il 15 febbraio, relativi ai soggetti presenti sulle piattaforme OTA e, come chiarito dalle FAQ dell’Agenzia delle Entrate, anche su portali e account dei property manager, comporta ancora maggior interesse del Fisco sugli intermediari turistici per i loro adempimenti: certificazione CU, versamento delle ritenute sui redditi da locazioni brevi, comunicazione CLB.

Compilazione della certificazione CU2024 Locazioni Brevi

Soffermiamoci sui punti piĂš specifici della certificazione CU locazioni brevi:

  • Numero dei contratti di locazione (è ammesso compilarlo per il totale annuale per proprietario) – punto 1
  • UnitĂ  immobiliare intera o parziale – punti 2 e 3
  • Durata del contratto (numero di giorni di locazione totali nell’anno) – punto 5
  • Dati catastali dell’immobile locato – punti da 14 a 18
  • Corrispettivo (l’imponibile) – punto 19
  • Ritenuta al 21%: riportare quanto trattenuto e versato col codice tributo 1919 durante il 2023 – punto 20
  • Locatore non proprietario – opzione prevista al punto 21.

Compilazione della CLB Comunicazione Locazioni Brevi

La CLB è un adempimento molto trascurato, che discende dalla stessa norma che ha introdotto tassazione, ritenuta e certificazione dei redditi da locazione breve: il DL 50/2017 art. 4 (https://def.finanze.it/DocTribFrontend/getAttoNormativoDetail.do?ACTION=getArticolo&id={2EDE8235-A582-4D43-B44B-7A62D72DEECF}&codiceOrdinamento=0000000000000040000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000&articolo=Articolo%204)

Il modello è denominato CLB 2022 perché non viene aggiornato ogni anno, ma la sua numerazione dei campi è ancora allineata a quella dell’attuale modello CU, salvo naturalmente il punto 20 – ritenuta, che i soggetti che presentano la comunicazione CLB non devono dichiarare perché non sono tenuti ad applicare.

Ringraziamo l’autore Sergio Lombardi, testo estratto da https://www.commercialistatelematico.com/articoli/2024/03/certificazione-cu2024-per-redditi-da-locazione-breve.html

ADEMPIMENTI FISCALI 2024

Approvati i nuovi modelli di dichiarazione e di certificazione dei redditi. Il 18 marzo si comincia con la CU 2024 – Scadenzario completo e riepilogo situazione DAC7

Con l’approvazione dei nuovi modelli di dichiarazione e certificazione dei redditi, inizia la stagione fiscale 2024, con la prima scadenza fissata al 18 marzo per la certificazione annuale CU 2024. E’ l’occasione per ricordare tutte le scadenze fiscali dell’anno. La CU 2024 locazioni brevi e il modello CLB sono disponibili alla fine dell’articolo.

REGOLARIZZAZIONE DELLE IMPOSTE NON VERSATE PER GLI ANNI PRECEDENTI

In vista della scadenza del 28 febbraio per la dichiarazione tardiva per il 2023, un breve riepilogo della situazione per chi non ha versato le imposte sui redditi da locazione breve e da strutture ricettive negli anni precedenti:

  1. Airbnb ha regolarizzato solo le proprie mancate ritenute per il 2017-2021. Questo non regolarizza le situazioni dei singoli host che non hanno versato imposte.
  2. I redditi non dichiarati dagli host dal 2017 in poi potranno ancora essere accertati dal Fisco per molti anni (v. tabella a fine articolo).
  3. Il termine per gli host per regolarizzare le imposte non versate negli anni precedenti non scade il 28/2/2024, ma è ancora possibile regolarizzare.
  4. Le azioni necessarie per regolarizzare dipendono dalla situazione individuale di ogni host e dalle dichiarazioni presentate o omesse.

Alla fine di questo articolo abbiamo anche riportato la tabella con i tempi di accertamento per le tasse non versate negli ultimi anni.

L’OMBRA DEL DAC7

Questa è la prima stagione fiscale in cui il Fisco conosce già i dati 2023 di tutti gli host e dei property manager. Il 29 febbraio infatti arriveranno all’Agenzia delle Entrate dagli altri Stati europei i dati DAC7 delle grandi piattaforme (Airbnb, Booking etc.), che si sommeranno a quelli già trasmessi in Italia col DAC7 da tutti gli intermediari.
Quest’anno c’è ancora maggiore attenzione sugli adempimenti fiscali degli host, tenuto conto delle recenti novitĂ  sul fronte Airbnb, con maxi transazione e ritenuta fiscale.
Se la comunicazione DAC7 non è stata presentata entro il 15 febbraio, per evitare le maxi sanzioni fino a 31.500 euro Ă¨ ancora possibile presentare una comunicazione DAC7 tardiva entro il 15 maggio.
Se invece la comunicazione DAC7 va integrata con altre informazioni, è possibile presentare una comunicazione integrativa.
Attenzione se il file DAC7 è stato scartato, perchÊ va ritrasmesso corretto entro 5 giorni o la comunicazione DAC7 sarà considerata omessa.

Ricordiamo che, secondo le FAQ dell’Agenzia delle Entrate sul DAC7, c’è obbligo di comunicazione DAC7 per i property manager, oltre che per le prenotazioni dirette fuori OTA, anche per tutte le prenotazioni ricevute sul canale OTA, quando l’account ha codice fiscale e Iban del property manager. Se non si presenta la comunicazione DAC7 in quel caso, il Fisco non riceverĂ  tutte le informazioni richieste sui proprietari beneficiari dei pagamenti, e considererĂ  tutto il reddito dell’account OTA come prodotto dal property manager.

IL CALENDARIO

La stagione fiscale 2024 per il settore turistico entra nel vivo il 18 marzo con la Certificazione CU 2024 per i redditi da locazione breve erogati da property manager, agenzie immobiliari, portali e altri intermediari, e passa attraverso altri adempimenti specialistici (CLB e dichiarazione imposta di soggiorno), per seguire poi il calendario generale degli adempimenti fiscali, che si chiude il 1° dicembre con il versamento del secondo acconto 2024. Alcune novità, come l’anticipo dell’invio telematico del modello PF 2024 al 30 settembre.

La Certificazione Unica 2024

Anche quest’anno il modello CU 2024 contiene fra i quadri della certificazione quello dedicato alle locazioni brevi (presente a fine articolo), dove compaiono tutte le informazioni anagrafiche, contrattuali, catastali e reddituali dei proprietari degli immobili.
Per i property manager e tutti gli intermediari, è importante non solo il rispetto delle regole sulla tassazione disposte dal DL 50/2017 art. 4 e chiarite dalla Circolare 24/E 2017 dell’Agenzia delle Entrate, ma anche la coerenza dei dati trasmessi nella certificazione CU 2024 con quelli del DAC7.

La CLB (Comunicazione Locazioni BrevI)

La CLB (comunicazione locazioni brevi) è un adempimento fiscale degli intermediari (property manager, agenti immobiliari, siti, portali) introdotto già dall’anno d’imposta 2017, alternativo alla certificazione CU. La CLB va presentata entro il 30 giugno (quest’anno 1° luglio) dall’intermediario quando non gestisce i pagamenti e contiene in sostanza le stesse informazioni della certificazione CU. Molti intermediari che decidono di non gestire pagamenti per semplificare, dimenticano questo adempimento, rischiando così sanzioni e accertamenti su di sé e sui proprietari gestiti.

Ringraziamo l’autore Sergio Lombardi Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy. Testo tratto da https://www.extralberghiero.it/tutti-gli-adempimenti-fiscali-per-locazioni-brevi-e-strutture-extralberghiere-edizione-2024-pt-1-cu-e-clb/6922/

PER LE LT RITENUTA SOLO A CHI SI IDENTIFICA

I portali telematici che “intermediano” le locazioni brevi operano le ritenute esclusivamente in capo ai soggetti che si sono identificati

Le recenti modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2024 all’art. 4 del DL 50/2017, in merito ai soggetti obbligati agli adempimenti relativi alla comunicazione dei dati delle locazioni brevi e al versamento delle ritenute sui canoni, forniscono lo spunto per un esame più approfondito di tali obblighi e dei riflessi in capo ai locatori.

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare sono obbligati a comunicare annualmente i dati relativi ai contratti e più precisamente nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto e l’importo del corrispettivo lordo nonché l’anno nel quale è avvenuta la locazione, l’indirizzo e i dati catastali degli immobili locati.

Queste informazioni, stante il termine di comunicazione previsto entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono, non confluiscono nella dichiarazione precompilata dei locatori, bensì serviranno ai fini dei successivi accertamenti reddituali.

Inoltre, gli intermediari residenti e quelli non residenti, come individuati in ultimo dall’art. 1 comma 63 della L. 213/2023, devono operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% qualora abbiano anche incassato il canone. La ritenuta va operata sull’ammontare dei corrispettivi lordi dovuti dal conduttore all’atto del pagamento di tali somme al locatore.

A partire dal 1° gennaio 2024, stante la duplicità di aliquote applicabili ai fini della tassazione (26% per la cedolare secca sulle locazioni brevi, salva la possibilità di optare per il 21% con riferimento a una unità immobiliare), la ritenuta sarà operata esclusivamente a titolo di acconto.

I corrispettivi e i canoni relativi alle locazioni brevi, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimen- to a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario, con le rispettive ritenute operate, devono confluire nella Certificazione Unica che il sostituto d’imposta deve consegnare al contribuente e trasmettere, entro il 16 marzo dell’anno successivo, all’Agenzia delle Entrate al fine di poter acquisire i dati necessari per la precompilazione delle dichiarazioni dei redditi. Un problema irrisolto, nel momento in cui ci si appoggia, per la pubblicizzazione degli immobili da adibire alle locazioni brevi e per l’incasso dei canoni, a portali specializzati in tale mercato, riguarda l’individuazione del proprietario. Infatti molti siti permettono di indicaridentificare proprietario,e, e identificare, un solo nominativo nei confronti del quale verrà comunicato l’intero canone corrisposto operata e certificata la ritenuta del 21%.

Nel caso in cui, però, l’immobile sia di proprietà di plurimi titolari, appare evidente che tale “procedura” non permette di rappresentare correttamente la situazione reddituale in quanto il canone e le ritenute dovrebbero essere rispettivamente imputati e operate pro quota in capo a tutti i contitolari della proprietà o di altro diritto reale.

Criticità con piÚ proprietari se sul sito si può indicare un solo nominativo

Preso atto di questa “rigidità” dal parte del gestore del sito, per quanto riguarda la corretta imputazione dei redditi, occorrerà disattendere l’informazione fornita con la “precompilata” e indicare esclusivamente la propria quota di reddito.

Al riguardo l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 12 ottobre 2017 n. 24 (§ 3.2), ha precisato che, qualora il contratto di locazione sia “stipulato da uno solo dei comproprietari”, questi ultimi devono assoggettare a tassazione il reddito a essi imputabile pro quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.

Questa ipotesi potrebbe verificarsi, o comunque essere assimilabile, al caso, qui affrontato, in cui solo un comproprietario si identifichi nel portale e, quindi, operi per contro degli altri.

Per quanto riguarda la ritenuta, che in tale fattispecie verrà certificata interamente in capo al solo soggetto identificato, la medesima circolare n. 24/2017 precisa che solamente il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione (che corrisponde, nel nostro caso, al soggetto “che si è identificato nel portale”) potrà scomputare l’intera ritenuta subita dal proprio reddito complessivo o chiedere il rimborso della maggiore ritenuta subita sulla quota di reddito a lui non imputabile, nel caso in cui l’imposta dovuta sul reddito complessivo non sia capiente.

Pertanto, se, in presenza di più comproprietari, il portale permette l’identificazione di un solo soggetto, oppure il comproprietario decide, d’accordo con gli altri, per semplicità, di comunicare solamente i propri dati, ciascun locatore dovrà, nella dichiarazione dei redditi, indicare esclusivamente la propria quota di reddito, mentre la ritenuta verrà scomputata esclusivamente dal soggetto al quale è stata operata.

Quest’ultimo dovrà pertanto compensare finanziariamente gli altri soggetti per la quota non di sua competenza restituendo la quota loro spettante.

DAC7 prorogato al 15 febbraio

Incertezze normative e complessitĂ  informatiche alla base del rinvio.

Confermate le maxisanzioni

Sulla comunicazione dati del DAC7 Ă¨ stata appena confermata la proroga al 15 febbraio con un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate. L’adempimento, che prevede, da parte di piattaforme e intermediari, la trasmissione dei dati fiscali del 2023 dei proprietari e dei titolari di strutture ricettive e locazioni turistiche, era previsto entro il 31 gennaio. Fra le movitazioni le difficoltĂ  tecniche, le difficoltĂ  informatiche nella creazione e nel controllo del file, oltre all’assenza di una applicazione web dell’Agenzia delle Entrate per compilare la comunicazione DAC7.

SOGGETTI OBBLIGATI

Le OTA, vere e proprie piattaforme digitali, hanno giĂ  trasmesso i dati anagrafici, reddituali, bancari e catastali di tutti gli host presenti sugli annunci, definiti venditori dalla normativa DAC7, e anche quelli dei property manager. I dati trasmessi dalle OTA all’estero verranno forniti all’Agenzia delle Entrate italiana entro il 29 febbraio dalle autoritĂ  fiscali dei Paesi in cui le OTA hanno sede legale (Irlanda per Airbnb, Olanda per Booking).

Essendo molto ampia la definizione di gestore della piattaforma, è stato analizzato il caso dei property manager e di tutti gli intermediari con account proprio, per verificarne gli obblighi DAC7. La posizione di Extralberghiero, che coincide con quella di AIGAB, è di considerare il property manager come gestore di piattaforma, perchĂŠ soggetto in grado di fornire completo dettaglio sui dati delle transazioni effettuate per conto del venditore, sulla propria piattaforma o sulla porzione di piattaforma OTA gestita. Nessun adempimento DAC7 è invece previsto per i co-host che operano nell’account del proprietario.

L’assenza di segnalazione DAC7 da parte del property manager, oltre a fargli rischiare le maxi sanzioni fino a 31.500 euro, non consente al Fisco di ricevere i dati dei proprietari di immobili presenti sugli account OTA e quelli delle prenotazioni dirette sulle piattaforme del property manager. Inoltre la mancata comunicazione può creare pericolose presunzioni sul reale reddito prodotto dal property manager.

Esempio: un property manager ha un account Airbnb che nel 2023 ha prodotto reddito per un milione di euro, di cui la quota del PM (commissioni) è solo di 250 mila euro, mentre la quota dei proprietari è di 750 mila euro.
Airbnb comunicherà al Fisco per il DAC7 un milione di euro di reddito con la denominazione, il codice fiscale e l’Iban del property manager, che invece ha dichiarato con la sua dichiarazione dei redditi solo 250 mila euro.

ESCLUSIONE PER I PM?

I property manager possono presentare comunicazione di esclusione dal DAC7? Se sono soggetti obbligati per i motivi che abbiamo descritto (piattaforma propria o porzione di piattaforma OTA gestita), i PM non possono presentare comunicazione di esclusione.
La comunicazione di esclusione vale SOLO per le piattaforme e PM che gestiscono SOLO alberghi con più di 2000 prenotazioni all’anno.
Inviare la comunicazione di esclusione senza essere esclusi comporta comunque la maxi sanzione da 31.500 euro per omessa dichiarazione DAC7, oltre a dichiarare il falso.

IL PROBLEMA DEL SOFTWARE

A differenza di altri adempimenti, attualmente il DAC7 non ha un software scaricabile o una applicazione web dell’Agenzia delle Entrate. Questo al momento rende impossibile compilare la comunicazione o assemblare file diversi provenienti dai diversi canali in cui opera. Inoltre, pochissimi gestionali sono in grado di creare il file DAC7.
Si segnalano infine problemi di diagnostica (i messaggi di errore sono in inglese) e di autenticazione file per l’intermediario.

NIENTE ESCLUSIONI PER I PICCOLI

C’è una corrente di pensiero che sostiene che i dati gli host che registrano un basso volume di affari non verranno comunicati all’interno delle comunicazione del DAC7. E’ falso: da una attenta analisi del decreto, anche in versione originale inglese sull’Official Journal of the European Union (la Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea), il comma a cui si si riferice, vale a dire l’esclusione sotto le 20 operazioni e i 3.000 euro riguarda solo la vendita di beni (e-commerce) e non i servizi come il turismo. Restano escluse dal DAC7 invece le strutture ricettive con piĂš di 2000 locazioni di immobili, dimensione applicabile solo al settore alberghiero e ai piĂš grandi e fortunati affittacamere.

COSA FARE FINO ALLA SCADENZA DEL 15 FEBBRAIO

I property manager che non hanno ancora presentato la comunicazione DAC7 non devono trascurare la nuova scadenza di metĂ  febbraio, e presentare la comunicazione per evitare le maxi sanzioni fino a 31.500 euro e i controlli del Fisco.
I PM dovranno verificare se il proprio gestionale genera il file in formato DAC7, per poi trasmetterlo all’Agenzia delle Entrate entro il nuovo termine del 15 febbraio.
I dati da comunicare sono tutti quelli delle prenotazioni dirette gestiti attraverso la propria piattaforma (anche se presa in licenza, come i siti web dei PMS), e anche i dati delle prenotazioni intermediate da OTA, se l’account OTA ha solo i propri dati e non quelli dei proprietari.
Quelli che non hanno un gestionale che crea il file DAC7 dovranno sperare in un nuovo software, cosa possibile perché l’assenza di software è stata comunicata al MEF fra le criticità nella richiesta di proroga.
I compensi ai proprietari vanno trasmessi al netto e devono coincidere con la somma dei bonifici, mentre spese, commissioni e tasse vanno esposte separatamente.
Appena la proroga sarĂ  ufficiale, la pubblicheremo. Continuate a seguire la pagina di Extralberghiero.it per aggiornamenti sul DAC7.

Estratto da https://www.extralberghiero.it/incrocio-dei-dati-fiscali-il-dac7-prorogato-al-15-febbraio/6838/ autore Sergio Lombardi

QUANDO SARA’ ASSEGNATO IL CODICE CIN

In seguito alla pubblicazione del DL Anticipi e della relativa riforma degli affitti brevi si sono moltiplicate le richieste in rete su come ottenere il nuovo codice identificativo nazionale da esporre negli annunci e sullo stabile: il CIN. Addirittura ci sono aziende che pubblicizzano online il loro servizio per richiedere un codice che in realtà non è ancora attivo. Per questo il Ministero del Turismo è dovuto intervenire per precisare meglio quello che in parte era già scritto nel decreto: la normativa del CIN entra in vigore 60 giorni dalla pubblicazione online della piattaforma per la richiesta del codice stesso, e al momento non abbiamo una data di pubblicazione della piattaforma.

Il ministero infatti scrive: “In merito alla disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del Codice Identificativo Nazionale, si comunica che la procedura telematica di assegnazione del CIN da parte del Ministero del turismo, prevista dall’art. 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, non è ancora entrata in esercizio. Il Ministero sta operando al fine di dare attuazione a quanto previsto dalla nuova normativa e ne darà comunicazione con Avviso pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale e sul sito del Ministero del turismo. In ogni caso, ai sensi del comma 15, art. 13-ter, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, gli obblighi e le sanzioni in materia di CIN si applicheranno a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del citato Avviso”.

Fino a che non sarà operativo il CIN, i titolari delle strutture ricettive e i locatori di unità immobiliari per finalità turistiche o di immobili in locazione breve sono tenuti a rispettare le normative regionali attualmente vigenti e, pertanto, a continuare ad utilizzare il Codice regionale o provinciale, laddove previsto nonché, nel caso di nuove strutture o di nuove attività di locazione, a richiedere l’assegnazione dello stesso all’ente territoriale di competenza. Quando poi entrerà in vigore il CIN, nei territori in cui è già previsto un codice locale, saranno le regioni a convertirlo automaticamente in CIN mediante l’aggiunta di un prefisso e a comunicarlo ai destinatari

Tratto da https://www.extralberghiero.it/quando-sara-assegnato-il-codice-cin-le-precisazioni-del-ministero-del-turismo/6784/

NO RITENUTA PER EXTRA ALBERGHIERO NON IMPRENDITORIALE

Ringraziamo Extra che, con l’aiuto di Sergio Lombardi, ha creato un template di email personalizzato per affrontare un problema abbastanza frequente: le ritenute fiscali impropriamente applicate sui pagamenti Airbnb delle STRUTTURE EXTRA-ALBERGHIERE (come Case Vacanze e Bed&Breakfast) NON IMPRENDITORIALI italiane, per le quali la cedolare secca non è ammessa, ovviamente nelle regioni dove queste tipologie non sono imprenditoriali.

N.B: il testo non è valido per locazioni turistiche e altre attività soggette a cedolare secca.

Se vi trovate in una situazione simile, dove i pagamenti ricevuti da Airbnb sono soggetti a tassazioni non applicabili secondo le normative italianequesto template è per voi.

È stato specificamente redatto per aiutarvi a comunicare efficacemente con Airbnb, chiedendo la corretta applicazione delle norme fiscali italiane relative alla vostra specifica attivitĂ  di host con struttura ricettiva non imprenditoriale.

Potete scaricare questo template dalla sezione Documenti/Files utili del nostro sito, personalizzarlo secondo le vostre esigenze particolari e utilizzarlo come testo della Pec (non come allegato) da inviare ai destinatari indicati – societĂ  del Gruppo Airbnb, firmando il messaggio col vostro nome e cognome.

L’uso di questo modello può semplificare la vostra comunicazione con Airbnb, garantendo che le vostre preoccupazioni vengano affrontate in modo chiaro ed efficiente.

Avvertenze

Il testo fornito è un template valido solo per STRUTTURE EXTRALBERGHIERE NON IMPRENDITORIALI come Case Vacanze e Bed&Breakfast, per le quali la cedolare secca non è ammessa. Il testo non è valido per locazioni turistiche e altre attivitĂ  soggette a cedolare secca. Per essere efficace, la comunicazione va inviata via Pec a tutti gli indirizzi indicati, e la Scia per Casa Vacanze o Bed&Breakfast va sempre allegata alla Pec. Associazione Extra, Sergio Lombardi e Associazione Locatori Turistici Veneto declinano ogni responsabilitĂ  per utilizzo improprio del testo, sia ai fini fiscali che nel rapporto con Airbnb e di conseguenza ogni responsabilitĂ  per eventuali ritardi nel pagamento dei compensi o sospensioni dell’annuncio.

I PORTALI E LA TASSAZIONE, SCHEMA RIASSUNTIVO

In questo schema vengono riassunte le varie tipologie di tassazione, nella prima colonna sono elencate le strutture ricettive, nella seconda il tipo di reddito che generano e nella terza la tassazione a cui sono soggette, in base alla situazione personale dei gestori.

LEGGE DI BILANCIO 2024 TUTTE LE NOVITA’ PER LE LOCAZIONI BREVI

La Legge di Bilancio 2024, approvata il 29 dicembre 2023 in via definitiva, introduce una modifica significativa relativa agli affitti brevi con un aumento della cedolare secca dal 21 al 26%. È prevista, tuttavia, la possibilità di scegliere un immobile sul quale applicare ancora la tassazione ridotta al 21%. Questa misura riguarda i proprietari che hanno optato per questo regime fiscale, sostitutivo dell’imposta sul reddito e delle relative addizionali, oltre alle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione​​. La cedolare secca è una scelta fiscale che semplifica le tasse sugli affitti, offrendo un’aliquota fissa invece del calcolo tradizionale basato sul reddito complessivo, ma questo aumento, che riguarda solo chi fa affitti brevi e non chi opera affitti a lungo termine, punta a disincentivare chi opera nell’ambito delle locazioni a breve termine.

La nuova tassazione, che parte dal 1° gennaio 2024, si applicherà anche ai contratti intermediati tramite portali telematici: non a caso nei giorni scorsi sia Booking che Airbnb hanno avvisato i propri utenti dei cambiamenti in arrivo. A partire dal prossimo anno, infatti, i portali assumeranno il ruolo di sostituti d’imposta per gli affitti brevi, trattenendo però solo il 21% di tassazione come ritenuta d’acconto sulle imposte e non il 26%. Sarà poi il contribuente in fase di dichiarazione a dichiarare il regime fiscale della cedolare secca e versare l’eventuale conguaglio. La cedolare secca, ricordiamo, è applicabile alle locazioni turistiche non imprenditoriali, vala a dire a chi è proprietario da 1 a 4 unità immobiliari in affitto breve. Va da sè che chi ha un solo immobile in affitto breve continuerà a pagare il 21%, mentre chi ne ha di più potrà scegliere su quale appartamento continuare a pagare il 21% invece del 26%.

A tutti gli effetti l’aumento della cedolare rappresenta un tentativo del Governo di regolamentare meglio il mercato e di contrastare la speculazione immobiliare. Tuttavia, questa scelta è stata accolta con critiche e preoccupazioni da parte di chi opera nel settore, che teme un impatto negativo sul mercato ricettivo e sugli investimenti immobiliari.

Cosa prevede nel dettaglio la legge di bilancio 2024 sugli affitti brevi

L’articolo 1, comma 63, della legge di Bilancio 2024, così come modificato dal Senato, e poi approvato anche dalla Camera, stabilisce che ai soli redditi derivanti dai contratti di locazione breve è applicabile il regime alternativo di tassazione mediante imposta operata nella forma della cedolare secca, con aliquota al 26% nel caso di opzione per tale tipo di regime. Prevede inoltre che l’aliquota è ridotta al 21% per i redditi da locazione breve relativi ad una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Viene, inoltre, disposto che per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la ritenuta del 21% venga operata a titolo di acconto. Modifica, infine, le modalità di adempimento agli obblighi derivanti dalla disciplina fiscale sulle locazioni brevi distinguendo tra soggetti residenti fuori dall’Unione Europea, a seconda del fatto che dispongano o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro, e soggetti residenti nell’Unione Europea che non dispongano di una stabile organizzazione in Italia.

Le modifiche fiscali sugli affitti brevi nella Legge di Bilancio 2024 rappresentano un tentativo verso la regolamentazione di un mercato in rapida evoluzione, disincentivando la pratica della locazione breve a scopo speculativo. Mentre queste modifiche mirano in teoria a garantire equità fiscale e a stabilizzare il mercato immobiliare, è essenziale monitorare attentamente i loro effetti sul settore turistico e sui piccoli proprietari. La sfida sarà bilanciare le esigenze fiscali con il sostegno all’industria turistica e alla disponibilità di alloggi accessibili. L’innalzamento della cedolare secca per gli affitti brevi è infatti anche visto come un deterrente a nuovi investimenti nel settore immobiliare, potenzialmente creando un aggravio di costi per chi investe in mattone da affittare. Vi è la preoccupazione che questo possa deprimere il settore ricettivo e l’indotto economico correlato, che include imprenditori e dipendenti diretti coinvolti nella gestione delle locazioni​.

In allegato l’articolo 13-ter che riporta tutte le novitĂ  che riguardano le locazioni brevi, tra cui il codice nazionale e le dotazioni di sicurezza.

Estratto parziale da https://www.extralberghiero.it/legge-di-bilancio-2024-la-cedolare-secca-sale-al-26-la-ritenuta-dei-portali-resta-al-21/6693/

ANCHE BOOKING TRATTERRA’ LA RITENUTA DEL 21%

Con una comunicazione a tutti gli host, Booking ha annunciato che dal 1° gennaio 2024 inizierĂ  a fare da sostituto di imposta e tratterrĂ  le ritenute per la cedolare secca. Il portale scrive che lo fa in base alla nuova legge di bilancio del governo italiano, ma in realtĂ  a oggi la Legge di Bilancio non è ancora stata approvata, e come ben sa Airbnb questo obbligo esiste dal 2017. In ogni caso è evidente che, dopo la maxi multa ad Airbnb, anche la piĂš grande piattaforma di ospitalitĂ  alla fine non può fare altro che adeguarsi alla legge italiana. Quando la Legge di bilancio verrĂ  approvata, quello che potrebbe invece succedere è che l’aliquota della cedolare venga innalzata dal 21 al 26%, ma solo dalla seconda casa in poi, o almeno questa è la versione che per ora è stata approvata in Commissione Bilancio e contro cui diverse associazioni, tra cui Aigab, stanno protestando. Il presidente di Aigab Marco Celani ha detto: “Bocciamo in toto l’innalzamento della cedolare secca al 26%, seppur con lo “sconto” al 21% sull’aumento per alcuni casi specifici, perchĂŠ si tratta di un intervento fortemente ideologico, depressivo da un punto di vista economico e volto a scoraggiare chi ha voglia fare impresa in questo Paese. Nel complesso questo aumento è un pasticcio che complicherĂ  la vita a chi si comporta onestamente scoraggiando ristrutturazioni e investimenti su seconde case, senza alcun impatto positivo rilevante per il fisco”.

Tornando a Booking, di seguito il messaggio che hanno ricevuto gli host:

Il portale spiega anche a chi farĂ  le trattenute: intanto a chi non ha la partita iva perchĂŠ si suppone non sia imprenditoriale. Per questo chi ne ha una e non lo ha comunicato, deve farlo al piĂš presto. In secondo luogo bisogna avere una locazione turistica, quindi non offrire alcun servizio extra e affittare al massimo quattro unitĂ  immobiliari, dato che dalla quinta si viene considerati imprenditori. Booking richiederĂ  inoltre anche i dati di registrazione catastale di almeno uno degli immobili inseriti sul portale.

Ringraziamo l’autore Domenico Palladino https://www.extralberghiero.it/anche-booking-tratterra-le-ritenute-per-la-cedolare-secca-in-attesa-che-aumenti/6640/

Il rimborso delle tasse dopo l’accordo di Airbnb con il Fisco: miraggio o possibilità?

Analisi della situazione dei contribuenti dopo la mega transazione e procedure di richiesta del rimborsoDopo le notizie sull’accordo fra Airbnb e l’Agenzia delle Entrate, che prevede per il periodo d’imposta 2017-2021 il pagamento da parte di Airbnb di 576 milioni di euro al Fisco italiano senza rivalsa sui suoi host, gli utenti storici del portale californiano si stanno interrogando se esista una possibilità di rimborso delle imposte (cedolare secca o Irpef) pagate sui redditi da locazione breve ricevuti da Airbnb. Ricordiamo innanzitutto che i 576 milioni di euro sono divisi in 353 milioni di euro per le ritenute dovute e non versate, 174 milioni di sanzioni e 49 milioni di interessi. Un totale di 353 milioni in 5 anni di imposta, significano circa 70 milioni all’anno. Ipotizzando una platea di 400mila host, staremmo parlando di 175 euro a testa .LA QUESTIONE MORALE Precisiamo inoltre che la transazione Airbnb per gli anni 2017-2021, che ha indignato gli host “onesti” non rappresenta uno scudo fiscale per chi non ha versato le tasse in quegli anni. Sui singoli contribuenti che hanno evaso le imposte 2017-2021, mentre Airbnb ha dichiarato di non volersi rivalere, viceversa lo Stato Italiano attraverso l’Agenzia delle Entrate ha pieno potere impositivo, di accertamento e di riscossione, e non ci sorprenderemmo se fosse stata fornita una lista di iscritti al portale per i dovuti controlli. Quindi, solo chi ha correttamente versato le tasse è completamente al riparo da accertamenti.La situazione è evidente dalla tabella seguente: l’accordo firmato da Airbnb ha azzerato solo le pretese del Fisco su Airbnb, ma non verso gli host. I tempi di accertamento e quindi di contestazione delle irregolarità fiscali dipendono dall’anno d’imposta e dalla regolarità delle dichiarazioni presentate.

ISTANZA DI RIMBORSO E TEMPI DI PRESENTAZIONEIn generale, se si ritiene di avere diritto ad un rimborso d’imposta, i tempi entro cui va presentata l’istanza di rimborso sono 48 mesi (4 anni) dal momento del versamento. Questo porta oggi ad escludere le imposte “Airbnb” del 2017 e 2018, pagate entro il 30 novembre 2019, più di quattro anni fa. Restano solo il 2019, 2020 e 2021, ben poca cosa se si considera che due dei tre anni sono stati penalizzati dalla pandemia.SI TRATTA DI DOPPIA IMPOSIZIONE FISCALE?Premesso che il termine doppia imposizione non è corretto, perché si applica solo alle situazioni in cui diversi Stati (nazioni) hanno una pretesa sullo stesso reddito, in questo momento la domanda che si pone chi ha versato regolarmente o almeno in parte le imposte per gli anni d’imposta 2017-2021 è se sia possibile richiedere un rimborso delle tasse versate. Giuridicamente la situazione attuale, effetto del recentissimo accordo ma anche degli obblighi generali (DPR 600/1973) e di quelli speciali (DL 50/2017) del sostituto d’imposta, è assolutamente legittima: Airbnb per gli anni contesi (2017-2021) e ancora attualmente è obbligato in solido al versamento delle imposte.OBBLIGHI DEL SOSTITUTO D’IMPOSTASe è evidente che gli obblighi del contribuente in assenza di trattenuta sono:
  • dichiarare annualmente i redditi,versare annualmente le imposte,
  • gli obblighi del sostituto d’imposta sono:
  • trattenere mensilmente dagli host la ritenuta della cedolare secca al 21%,versare mensilmente le ritenute,emettere la certificazione CU,presentare il modello 770.
  • Fra i due soggetti c’è una solidarietĂ : entrambi rispondono in solido per il totale dovuto all’Erario.DIRITTO AL RIMBORSOIl diritto al rimborso per un contribuente nasce a seguito di eccessivo versamento o eccessiva ritenuta rispetto alle imposte da lui dovute.Purtroppo non appare evidente una eccedenza di versamento da parte degli host che hanno versato le imposte sui loro redditi da locazione breve, finchĂŠ non viene da loro subita anche una ritenuta da parte di Airbnb o da altri intermediari.LA TRANSAZIONEAltro elemento che riduce le speranze di rimborso è la natura confidenziale della transazione Airbnb-Agenzia delle Entrate che, come tutti gli accordi col Fisco, è al momento riservata nei suoi dettagli. Il metodo utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per accertare il reddito movimentato da Airbnb e come conseguenza la sua imposta al 21% non si basa sui dati reddituali effettivi del portale nĂŠ di nessun singolo operatore, ma su dati aggregati nel bilancio consolidato globale di Airbnb e nei report, nelle note al bilancio e nelle comunicazioni agli azionisti previste nei Paesi in cui ha sede legale la societĂ . Inoltre, le due parti in contesa dal settembre 2017 (mese in cui fu presentato il primo ricorso al TAR del Lazio da Airbnb) possono aver raggiunto un accordo che prevede la riduzione dell’importo totale versato. Per questi motivi, la corrispondenza contabile fra reddito individuale e totale degli host e le tasse pagate da Airbnb secondo l’accordo col Fisco è ancora meno diretta ed evidente.Nella attuale situazione, l’esito positivo di una richiesta di rimborso delle “tasse Airbnb” ci apparirebbe abbastanza improbabile, ma essendo la ritenuta sui redditi da locazione materia recente (dal 1° giugno 2017) e la situazione attuale del sostituto d’imposta estero Airbnb completamente nuova, l’esito di un ricorso in commissione tributaria contro il rifiuto di rimborso può essere completamente imprevedibile.B&B e CAVPer i titolari di Bed&Breakfast e Case Vacanze che impropriamente hanno utilizzato la cedolare secca, ovviamente non è suggeribile richiedere un rimborso, per non rischiare di ricevere dal Fisco, oltre ad un possibile rifiuto, anche richieste di pagamento delle differenze fra 21% e aliquota Irpef effettiva (fino al 43%).Ricordiamo infatti che le strutture ricettive extralberghiere non imprenditoriali (tipicamente CaV e B&B), producono quelli che nella dichiarazione Irpef sono classificati come redditi “diversi” e in particolare “redditi da attivitĂ  commerciali non esercitate abitualmente”, a cui la cedolare secca non è applicabile. Nel caso invece di B&B e CaV che hanno pagato le tasse con Irpef, la possibilitĂ  di presentare istanza di rimborso non è preclusa, ma l’esito è ancora piĂš improbabile che per le LT, non essendo Airbnb tenuta a fare da sostituto di imposta nei loro confronti. Ciò non toglie che Airbnb ha sempre dichiarato di non essere in grado di distinguere tra chi usa la cedolare e chi usa l’Irpef e quindi teoricamente dovrebbe aver pagato per tutti.CONTROLLI PER LE RICHIESTE DI RIMBORSODa prassi, ma anche secondo le norme, l’Amministrazione finanziaria può effettuare controlli fiscali approfonditi su chi presenta istanza di rimborso d’imposta.Di conseguenza, i soggetti che non sono perfettamente in regola con tutti gli aspetti fiscali, contrattuali e autorizzativi, richiedendo indietro le tasse versate potrebbero avere complicazioni, passivitĂ  e rischio di sospensione dell’attivitĂ , per cui l’ipotesi di richiesta del rimborso va valutata attentamente.

    Ringraziamo Sergio Lombardi Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy

    https://www.extralberghiero.it/il-rimborso-delle-tasse-dopo-laccordo-di-airbnb-con-il-fisco-miraggio-o-possibilita/6565/

    DL ANTICIPI ECCO COSA CAMBIA CON LA RIFORMA DEGLI AFFITTI BREVI

    Il 14 dicembre è arrivato il via libera definitivo della Camera al DL Anticipi che ha introdotto importanti novità nel settore degli affitti brevi, portando all’approvazione della riforma Santanché nella stessa formulazione con cui era già stata approvata al Senato. La riforma, che rappresenta il primo di diversi step per regolamentare il settore,ha aggiunto diverse novità che impatteranno sia sui proprietari di immobili che sulle piattaforme di intermediazione come Airbnb e Booking.

    I Principali Cambiamenti della Riforma degli affitti brevi:

    1. Assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN): Il Ministero del Turismo assegnerĂ  un CIN alle unitĂ  immobiliari destinate a contratti di locazione per finalitĂ  turistiche, comprese le locazioni brevi, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
    2. Obblighi di comunicazione e di Sicurezza: Tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alla locazione turistica dovranno essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, nonché di estintori portatili. C’è poi l’obbligo di SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, presso lo sportello SUAP del Comune di ubicazione
    3. Esposizione e Indicazione del CIN: I locatori sono tenuti a esporre il CIN all’esterno dello stabile e ad indicarlo in ogni annuncio pubblicato, con obblighi simili per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici.
    4. Sanzioni: Vengono stabilite sanzioni pecuniarie per l’assenza del CIN (da 800 a 8000 euro), per la mancata esposizione del CIN (da 500 a 5000 euro), per la mancata presentazione della SCIA (da 2000 a 10mila euro) e per la locazione di unità immobiliari prive dei requisiti di sicurezza (da 600 a 6000 euro per ogni violazione accertata).

    L’assegnazione del nuovo CIN dovrebbe avvenire automaticamente in quelle Regioni che già hanno un codice regionale e devono procedere alla ricodificazione apponendo un prefisso fornito dal Ministero, entro 30 giorni per i codici assegnati prima dell’entrata in vigore della legge e entro 7 giorni per tutti gli altri. Dove non è già previsto un codice regionale occorrerà presentare una istanza al Ministero sull’apposito portale che verrà messo online. La procedura manuale potrebbe servire anche nel caso le Regioni non procedessero alla ricodificazione nei tempi previsti.

    Le disposizioni del DL Anticipi richiedono ulteriori atti governativi: entro 30 giorni dall’entrata in vigore è necessario un decreto del Ministero del Turismo per definire le regole di interoperabilità tra banche dati nazionali e regionali. Infine la legge entra in vigore definitivamente dopo 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso di entrata in funzione della Banca Dati Nazionale e del portale per l’assegnazione del CIN.

    Il Ministro del Turismo, Daniela Santanchè, ha evidenziato l’importanza di questa riforma, sottolineando che “la regolamentazione degli affitti brevi è un primo passo che mette ordine in un settore precedentemente caratterizzato da un vero e proprio far west” e che la normativa ha l’obiettivo di tutelare chi fa impresa, proteggere la proprietà privata e far emergere il sommerso”​​.

    “Per arrivare al testo definitivo – ha proseguito il Ministro – è stato necessario un anno di lavoro, che ha coinvolto Governo, Ministero, operatori del settore e le associazioni di categoria, regioni e sindaci delle aree metropolitane. Tale disciplina prevede che il ministero del Turismo, che detiene e gestisce la relativa banca dati, assegni, tramite procedura automatizzata, un Codice identificativo nazionale (Cin), senza il quale non si può arrivare alle piattaforme di distribuzione. Il Cin verrà assegnato alle unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari a uso abitativo destinate alle locazioni brevi e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere. Nei casi di violazione delle disposizioni contenute nella norma, il ricavato delle sanzioni rimarrà nella disponibilità dei Comuni per far fronte alle necessità legate al turismo”.

    Lo spirito della norma sarebbe quello di preservare la proprietà privata, che il Ministro definisce “sacra”. Per questo il Governo avrebbe deciso di non stabilire limiti di giorni di soggiorno, ma di equiparare il trattamento fiscale e della sicurezza con quello delle imprese. “Dal punto di vista fiscale – continua la Santanché – quindi, chi possiede un piccolo numero di unità da affittare per incrementare il reddito familiare dovrà pagare una cedolare secca del 21%, mentre chi ne possiede oltre cinque, avrà un trattamento adeguato alle regole dell’impresa”. E’ dunque definitivamente accantonato il progetto di presumere l’imprenditorialità dopo 3 appartamenti che era stato presentato in una delle prime bozze della riforma.

    “Abbiamo previsto che le unità immobiliari a uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, siano munite dei requisiti di sicurezza degli impianti – conclude il Ministro – Dal punto di vista strategico, la legge tiene conto anche della necessità di compensazione della mancanza di alberghi in alcune località italiane, come ad esempio i borghi, laddove l’attività ricettiva tradizionale incontra difficoltà economiche e strutturali”.

    Ringraziamo l’autore del testo Domenico Palladino, pubblicato su https://www.extralberghiero.it/decreto-anticipi-la-riforma-degli-affitti-brevi-e-legge-ecco-cosa-cambia/6546/

    In allegato il testo

    AIRBNB FA PACE CON IL FISCO ITALIANO

    Buone notizie, ma anche profonde modifiche degli obblighi fiscali. Dati degli host al fisco e tassazione al lordo fra le implicazioni dell’accordo del portale

    Airbnb ha siglato un accordo storico con l’Agenzia delle Entrate italiana, chiudendo una questione fiscale lungamente dibattuta. Questo accordo segna una svolta significativa sia per la piattaforma sia per gli host che utilizzano il servizio in Italia.

    Antefatti dell’Accordo

    L’accordo, che riguarda gli anni fiscali dal 2017 al 2021, prevede il pagamento da parte di Airbnb senza rivalsa sugli host di 576 milioni di euro al Fisco italiano a titolo di ritenute sui redditi da locazioni brevi, conosciute come ‘cedolare secca’​​​​.
    In particolare, l’importo è composto di353 milioni per le ritenute dovute e non versate, 174 milioni di sanzioni e 49 milioni di interessi.
    Questo accordo esegue le disposizioni delle sentenze della Corte di Giustizia UE e del Consiglio di Stato, che hanno confermato l’obbligo di riscossione e del versamento della cedolare secca sugli affitti brevi da parte dei portali di prenotazione come Airbnb, e a cui aveva fatto seguito un sequestro preventivo della Guardia di Finanza di Milano di 779 milioni di euro.
    Oltre ad applicare la cedolare, Airbnb comunicherà all’Agenzia delle Entrate i dati dei pagamenti a tutti gli host dal 1° gennaio 2022, attraverso la certificazione CU.

    Il Ruolo di Airbnb e le Implicazioni per gli Host

    Airbnb, in quanto responsabile in solido, si è trovata obbligata dalle norme italiane a versare le tasse arretrate, quindi la parte importante dell’accordo riguarda la volontà di non esercitare la rivalsa sugli host.
    In base all’accordo, infatti, Airbnb rinuncerà a recuperare dagli host le ritenute fiscali per gli anni 2017-2021.
    Questa è ovviamente una buona notizia per gli host che non hanno pagato le tasse, mentre è evidente il rischio di una doppia tassazione ai contribuenti adempienti in quegli anni: incassando sia dagli host che da Airbnb ci sono evidentemente diversi casi in cui lo Stato ha incassato il doppio di quello a cui aveva diritto. Airbnb ha comunque precisato che l’accordo non copre gli anni fiscali 2022 e 2023, mentre dal 2024 inizierà ad operare le ritenute agli host non professionali, che probabilmente dovranno dichiarare il regime fiscale a cui hanno aderito.
    Infine Airbnb si è impegnata a continuare un confronto costruttivo con le autorità italiane per il periodo 2022-2023, puntando a una collaborazione continua in materia di tasse, regole per le locazioni brevi e turismo sostenibile​​.

    Rischi e regolarizzazioni

    “Prima le buone notizie…..” Airbnb ha seguito questo principio di base della comunicazione, parlando prima dell’accordo sugli anni precedenti, ma la parte più importante e che richiede azione riguarda i redditi 2022, sia per chi ha omesso di dichiararli, che per chi li ha dichiarati solo in parte.
    Essendo trascorso il termine del 30 novembre per la presentazione della dichiarazione dei redditi 2022, è ancora possibile nei 90 giorni presentare una dichiarazione tardiva entro il 28 febbraio 2024, anche per evitare l’omissione e le maxi sanzioni, che per la cedolare secca arrivano al 480% per dichiarazione omessa e al 400% per dichiarazione infedele (con un reddito quindi parziale), mentre il ravvedimento prevede sanzioni ridotte fino al 5%.

    Anche i redditi 2023 non sono coperti dall’accordo di Airbnb con il fisco, ma in questo caso c’è tutto il tempo per fare le dichiarazioni.

    Property manager e tassazione al lordo

    La decisione di Airbnb di accordarsi con il fisco italiano e di agire come “sostituto d’imposta” dal 2024 per la cedolare secca sui redditi da locazione breve, comporterà modifiche negli obblighi dei property manager che operano col portale, non più obbligati alla ritenuta.
    Ovviamente il cambio di sostituto d’imposta comporterà la tassazione al lordo, con l’applicazione della trattenuta al 21% sull’intero compenso da parte di Airbnb, come previsto dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi, condizione ovviamente imposta dall’Agenzia delle Entrate nell’accordo, che purtroppo al momento non è disponibile in forma integrale.

    Prospettive Future

    Molto probabilmente dobbiamo aspettarci a breve altri accordi con gli altri portali operanti in Italia, come Booking.com: questo accordo potrebbe fungere da modello per altre piattaforme digitali e per altri paesi, specialmente in un contesto di crescente attenzione normativa verso le economie digitali e il turismo sostenibile.

    Ringraziamo l’autore Sergio Lombardi tratto da https://www.extralberghiero.it/airbnb-fa-pace-col-fisco-italiano-versa-576-milioni-e-tratterra-le-ritenute-della-cedolare/6500/