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E’ stato recentemente convertito in legge il decreto Salva Casa (DL n. 69/2024) che ha modificato molte norme del Testo unico dell’edilizia (dpr 6 giugno 2001, n. 380).

Le novità vanno dall’introduzione di deroghe all’altezza minima interna e di superficie per monolocali e bilocali alla nuova tolleranza costruttiva del 6% per gli appartamenti con superficie inferiore ai 60 metri quadrati, dal nuovo iter per regolarizzare gli interventi realizzati come varianti in difformità parziale dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge Bucalossi al superamento della doppia conformità anche per le variazioni essenziali.

Ecco le principali novità:

• la semplificazione per il recupero sottotetti: gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini (nuovo comma 1-quater dell’articolo 2-bis del Testo Unico Edilizia); il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che:
  • siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
  • non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
  • sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.

• i nuovi requisiti di abitabilità degli immobili: l’altezza interna delle stanze può arrivare fino a 2,40 metri, mentre la dimensione minima di un monolocale non potrà essere inferiore a 20 metri quadrati per una singola persona e a 28 metri quadrati per due persone, servizi inclusi. Deve comunque essere assicurato il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente (nuovo comma 5-bis dell’articolo 24 del Testo Unico Edilizia); in particolare, viene diminuita:
  • la superficie abitabile minima, comprensiva dei servizi, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, che passa:
    • da 28 metri quadrati a 20 metri quadri per i monolocali;
    • da 38 metri quadrati a 28 metri quadrati per i bilocali.
  • l’altezza minima, che passa dagli attuali 2,70 a 2,40 metri.

Tali nuove altezze e superfici saranno applicabili qualora sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

• i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.

• il nuovo iter per regolarizzare le varianti realizzate in parziali difformità a licenze edilizie ante legge n. 10/1977 (nuovo articolo 34-ter del Testo Unici Edilizia). In particolare, con la nuova disposizione si prevede che per gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge n. 10/1977 (30 gennaio 1977), e, anche se non rientrano nelle tolleranze previste dall’articolo 34-bis, possono essere regolarizzati, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore, mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività e il pagamento di una sanzione (determinata ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 5). L’epoca di realizzazione delle varianti potrà essere provata attraverso: informazioni catastali; riprese fotografiche; estratti cartografici; documenti d’archivio; altri atti pubblici o privati. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la predetta documentazione, il tecnico incaricato dovrà attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. Viene inoltre previsto che le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguìto un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge n. 241/1990, sono soggette alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis;

• l’ampliamento degli interventi realizzabili in regime di edilizia libera. Tra le novità inserite nel corso dell’iter parlamentare che entrano in vigore con la legge di conversione: l’inserimento tra gli interventi di edilizia libera delle pergole bioclimatiche e l’esclusione dalle attività di edilizia libera delle vetrate panoramiche amovibi (VePA) su porticati pubblici. A seguito delle modifiche apportate, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo: gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VePA) su balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o su logge rientranti all’interno dell’edificio o sui porticati, ad eccezione di quelli gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche (lettera b-bis dell’articolo 6, comma 1, del Testo Unico Edilizia); le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera (nuova lettera b-ter del comma 1 dell’articolo 6 del Testo Unico Edilizia);

• le nuove regole per dimostrare lo stato legittimo degli immobili. A seguito della modifica del primo periodo del comma 1-bis dell’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia, al fine di dimostrare lo stato legittimo, si può far riferimento al titolo abilitativo che ha approvato l’ultimo intervento edilizio realizzato sull’intero immobile o sull’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. In sede di conversione è stato chiarito che le eventuali difformità nelle parti comuni dell’edificio non rilevano sullo stato legittimo delle singole unità immobiliari, così come le difformità delle singole unità immobiliari non rilevano sulle parti comuni dell’edificio (nuovo comma 1-ter dell’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia);

• le facilitazioni per i cambi di destinazione d’uso. Il cambio di destinazione d’uso è sempre possibile, all’interno della stessa categoria funzionale, e tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale e commerciale nell’ambito di immobili ubicati nelle zone A, B e C. Con la legge di conversione viene precisato che: i cambi di destinazione d’uso sono consentiti sia senza opere che con opere; sono considerati cambi d’uso senza opere quelli con attività di edilizia libera; i piani urbanistici possono consentire i cambi di destinazione d’uso di primi piani e seminterrati, qualora sia consentito dalla legislazione regionale (articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia);

• le nuove tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. In sede di conversione è stata inserita una nuova tolleranza costruttiva del 6% per gli appartamenti con superficie inferiore ai 60 metri quadrati. Con l’aggiunta di tale soglia, quindi, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le nuove tolleranze costruttive sono pari al: 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati; 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 metri quadrati; 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 metri quadrati; 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati; 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati (nuovi commi 1-bis, 1-ter dell’articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia);

• il superamento della doppia conformità, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA (nuovo articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia). In sede di conversione, l’eliminazione della doppia conformità è stata estesa anche alle variazioni essenziali. In base alla nuova disposizione, nei casi di parziale difformità o variazione essenziale, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Ricordiamo che:

• ogni Stato membro dovrà trasmettere alla Commissione entro il 31.12.2025, la prima proposta di piano di ristrutturazione degli edifici. Quindi, si presume che eventuali novità (soprattutto incentivi fiscali per le ristrutturazioni e il risparmio energetico) si conosceranno entro la fine del prossimo anno con partenza di applicazione nel 2026;
• entro il 01.01.2025, gli Stati membri dovranno adottare le disposizioni per eliminare l’installazione di caldaie uniche alimentate a combustibili fossili;
• gli Stati membri dovranno adottare e applicare una metodologia di calcolo della prestazione energetica degli edifici: cambierà, quindi, l’Ape;
• entro il 29.5.2026, gli Stati membri introdurranno un sistema per i passaporti di ristrutturazione;
• verrà stabilito un numero minimo di punti di ricarica per veicoli elettrici (colonnine di ricarica), oltre che dei posti bici.

Si allegano alcuni articoli di approfondimento e il testo integrale del decreto e della direttiva case green.