La Cassazione, con ordinanza n. 20888 del 18 luglio 2023, ha chiarito che è nulla la deliberazione dell’assemblea condominiale, approvata a maggioranza, con cui si stabilisce un incremento forfettizzato della quota di contribuzione, alle spese di gestione di un ascensore, per una unità immobiliare adibita ad ufficio.

Con il citato provvedimento la Suprema Corte ha stabilito un interessante principio.

Nel senso che la ripartizione delle spese di gestione dell’impianto di ascensore deve avvenire sulla base del criterio legale previsto dall’art. 1124 del c.c.

Pertanto non può farsi applicazione del principio di proporzionalità dell’uso di cui all’art. 1123 secondo comma del codice civile.

Insomma non possono essere maggiorate le spese imputate nella tabella millesimale per il maggiore utilizzo dell’impianto a causa del notevole afflusso di persone.

La modifica del criterio legale di ripartizione delle spese può avvenire, legittimamente, soltanto con il consenso dell’intera compagine condominiale,  quindi dell’unanimità dei condomini, e non con una delibera approvata a maggioranza, come nel caso di cui si è occupata la Cassazione.

È però da attenzionare che, mentre è nulla la delibera che stabilisce l’incremento,  le successive delibere, che ripartiscono le spese dando esecuzione a tale criterio illegittimamente dettato dall’assemblea  condominiale, sono annullabili e non nulle per propagazione.

Infatti non sono volte a stabilire o modificare per il futuro le regole di suddivisione dei contributi.In altre parole denotano soltanto la violazione di dette regole.

Di conseguenza l’invalidità delle spese di ripartizione può essere sindacata dal giudice nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo solo se dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento nel termine previsto dall’art.1137 c.c.

Da sottolineare che per analogia non si possono maggiorare neanche per strutture ricettive o locazioni turistiche, sulla falsariga di altre sentenze che hanno ribadito questo principio.

Il Tribunale di Catania, con la sentenza 3179/2020, ha affermato che l’attività di B&B non modifica la destinazione d’uso dell’immobile e, quindi, non giustifica una modifica nella ripartizione delle spese condominiali. Alle stesse conclusioni del Tribunale siciliano, era giunto qualche anno prima anche il Tribunale di Roma con la sentenza n. 19388/2016 peraltro richiamata dalla sentenza catanese.

Con il citato provvedimento la Suprema Corte ha stabilito un interessante principio. Nel senso che la ripartizione delle spese di gestione dell’impianto di ascensore deve avvenire sulla base del criterio legale previsto dall’art. 1124 del c.c.Pertanto non può farsi applicazione del principio di proporzionalità dell’uso di cui all’art. 1123 secondo comma del codice civile.